چالش‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی و چشم‌انداز حضور انبوه‌سازان در بازارهای خارجی

به گزارش صما، صنعت ساختمان برخلاف بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی، به سرمایه‌گذاری اولیه قابل توجه و دوره اجرای نسبتاً طولانی نیاز دارد. سازنده باید پیش از ورود به مرحله فروش، هزینه زمین، مصالح، دستمزد، تجهیزات و خدمات فنی را تأمین کند؛ در حالی که درآمد حاصل از پروژه ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها بعد تحقق یابد. هرگونه تغییر شدید در قیمت نهاده‌ها یا شرایط اقتصادی طی این دوره، می‌تواند بر برآورد اولیه و بازده سرمایه‌گذاری اثر بگذارد.

بر همین اساس، مسئله امروز فعالان صنعت ساختمان فقط افزایش قیمت مصالح نیست؛ بلکه دشوارترشدن پیش‌بینی آینده پروژه‌هاست. زمانی که هزینه ساخت با سرعت تغییر می‌کند و قدرت خرید مشتریان نیز محدود است، سازنده با دو متغیر متفاوت مواجه می‌شود: افزایش هزینه تولید و نامشخص‌بودن امکان فروش محصول نهایی.

تورم ساخت؛ فشار از مرحله خرید مصالح تا تحویل پروژه

داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی به یکی از عوامل مهم در محاسبات اقتصادی سازندگان تبدیل شده است. بر اساس گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در پاییز ۱۴۰۴، تورم فصلی این نهاده‌ها به ۱۸.۴ درصد رسید؛ در همین دوره، افزایش شاخص نسبت به پاییز سال قبل ۶۱.۳ درصد و تورم سالانه ۴۴.۹ درصد گزارش شد. این ارقام به بازار نهاده‌های ساختمانی شهر تهران مربوط است و نباید بدون داده‌های مکمل به تمام مناطق کشور تعمیم داده شود.

بررسی وضعیت صنعت ساختمان در بهار و تابستان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که فشار هزینه‌های ساخت همچنان یکی از چالش‌های اصلی این بخش بوده است. بر اساس آمار مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسید؛ رقمی که از افزایش ۲۰.۷ درصدی نسبت به زمستان ۱۴۰۴، رشد ۱۰۶.۸ درصدی نسبت به بهار سال گذشته و تورم سالانه ۸۰ درصدی حکایت دارد. اگرچه سرعت رشد فصلی قیمت نهاده‌ها در بهار نسبت به زمستان کاهش یافت، سطح قیمت‌ها همچنان افزایشی بود و این روند می‌تواند بر سرمایه موردنیاز سازندگان و محاسبات اقتصادی پروژه‌ها اثر بگذارد. برای ارزیابی دقیق وضعیت تابستان ۱۴۰۵، باید منتظر انتشار آمار رسمی مربوط به این فصل از سوی مرکز آمار ایران ماند؛ ازاین‌رو، هرگونه اعلام نرخ تورم ساختمانی تابستان بدون انتشار داده‌های رسمی، قابل استناد نیست.

اهمیت این آمار در آن است که تغییر قیمت مصالح و خدمات ساختمانی، مستقیماً بر سرمایه موردنیاز برای تکمیل پروژه اثر می‌گذارد. برای سازنده‌ای که پروژه را با بودجه مشخص آغاز کرده است، افزایش هزینه‌ها ممکن است به نیاز تازه برای تأمین مالی منجر شود؛ نیازی که در شرایط محدودیت نقدینگی، همیشه به‌سادگی برطرف نمی‌شود.

از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت به‌تنهایی تضمین‌کننده افزایش سود سازنده نیست. اگر قیمت تمام‌شده بالا برود، اما تقاضای مؤثر به همان نسبت افزایش نیابد، امکان فروش واحدها با قیمت مورد انتظار کاهش پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، سرمایه برای مدت بیشتری در پروژه باقی می‌ماند و هزینه فرصت آن افزایش می‌یابد. این وضعیت می‌تواند تصمیم سازندگان برای شروع پروژه‌های تازه را تحت تأثیر قرار دهد. برخی ممکن است مقیاس فعالیت خود را کاهش دهند، برخی اجرای پروژه را مرحله‌بندی کنند و گروهی نیز تا روشن‌ترشدن شرایط اقتصادی، تصمیم‌گیری درباره سرمایه‌گذاری جدید را به تعویق بیندازند.

جنگ و افزایش ریسک تصمیم‌های بلندمدت

جنگ برای صنعت ساختمان تنها یک متغیر سیاسی و امنیتی نیست؛ آثار اقتصادی آن می‌تواند در بخش‌های مختلف زنجیره تولید ظاهر شود. تغییر شرایط حمل‌ونقل، افزایش هزینه تأمین برخی مواد اولیه، دشوارشدن برنامه‌ریزی مالی و کاهش اطمینان فعالان اقتصادی، از جمله عواملی هستند که در صورت وقوع، بر زمان‌بندی و هزینه اجرای پروژه‌ها اثر می‌گذارند.

البته اندازه‌گیری دقیق تأثیر جنگ بر هزینه ساخت به داده‌های دوره‌ای و مقایسه‌ای نیاز دارد. برای تفکیک اثر جنگ از تورم عمومی، تغییر نرخ ارز، تحولات عرضه و تقاضا و سایر عوامل اقتصادی، نمی‌توان صرفاً به افزایش قیمت‌ها استناد کرد؛ بلکه باید روند هر متغیر و زمان وقوع تغییرات بررسی شود.

با وجود این، از منظر اقتصادی روشن است که افزایش نااطمینانی می‌تواند ارزش صبرکردن را برای سرمایه‌گذار بالا ببرد. هنگامی که آینده هزینه‌ها، شرایط فروش یا دسترسی به منابع مالی قابل پیش‌بینی نیست، آغاز پروژه جدید با ریسک بیشتری همراه می‌شود. این مسئله به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ که سرمایه زیادی را برای مدت طولانی درگیر می‌کنند، اهمیت دارد.

چرا انبوه‌سازان به بازارهای خارجی فکر می‌کنند؟

در کنار مشکلات بازار داخلی، حضور در بازارهای خارجی برای برخی شرکت‌های ساختمانی می‌تواند راهی برای تنوع‌بخشی به منابع درآمد باشد. صادرات خدمات مهندسی، طراحی، مدیریت پروژه، اجرای ساختمان و مشارکت در طرح‌های عمرانی، از جمله زمینه‌هایی است که شرکت‌های ایرانی می‌توانند در آن‌ها ظرفیت‌های خود را ارزیابی کنند. مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، نیز به تلاش فعالان این حوزه برای حضور در بازارهایی مانند عمان و امارات اشاره کرده است. به گفته او، جنگ و مشکلات ارتباطات مالی و فرهنگی، از موانع پیش روی این فعالیت‌ها بوده‌اند.

با این حال، ورود به بازار خارجی به‌خودی‌خود به معنای دستیابی به سود بیشتر نیست. هر بازار ضوابط خاصی برای ثبت شرکت، تأمین مالی، مالکیت، مالیات، استانداردهای فنی و اجرای قراردادها دارد. شرکت‌هایی که بدون بررسی این الزامات وارد بازار جدید می‌شوند، ممکن است با هزینه‌هایی مواجه شوند که در محاسبات اولیه آن‌ها در نظر گرفته نشده است.

از این رو، توسعه فعالیت خارجی زمانی می‌تواند به فرصتی پایدار تبدیل شود که بر پایه شناخت بازار مقصد، شریک تجاری معتبر، تأمین مالی قابل اتکا و ارزیابی دقیق ریسک انجام گیرد.

تفاوت صادرات خدمات مهندسی با خروج سرمایه

یکی از نکات مهم در بررسی آینده صنعت ساختمان، تفکیک میان صادرات خدمات فنی و مهندسی و انتقال سرمایه‌گذاری مولد به خارج از کشور است.

اگر یک شرکت ایرانی در پروژه‌ای خارجی طراحی، مدیریت یا خدمات اجرایی ارائه کند، می‌تواند از محل تخصص و نیروی انسانی خود درآمد کسب کند. این فعالیت، در صورت فراهم‌بودن شرایط مالی و قراردادی، ممکن است به تقویت درآمد ارزی و گسترش تجربه حرفه‌ای شرکت منجر شود.

در مقابل، اگر فعالیت خارجی با انتقال پایدار منابع مالی، تجهیزات و ظرفیت‌های اجرایی همراه باشد و فرصت‌های سرمایه‌گذاری داخلی کاهش یابد، پیامدهای متفاوتی برای اقتصاد کشور خواهد داشت. بنابراین، برای نتیجه‌گیری درباره خروج سرمایه از صنعت ساختمان ایران، اطلاعاتی مانند تعداد شرکت‌های فعال در خارج، حجم سرمایه‌گذاری، ارزش قراردادهای خارجی و میزان درآمد حاصل از صادرات خدمات مهندسی ضروری است. بدون این داده‌ها، نمی‌توان گستردگی این روند یا تأثیر کمی آن بر تولید داخلی را با دقت تعیین کرد.

اثر رکود ساختمان بر صنایع وابسته

فعالیت ساختمانی تنها به سازندگان و خریداران مسکن محدود نیست. این بخش با صنایع فولاد، سیمان، شیشه، کاشی و سرامیک، محصولات پلیمری، تجهیزات تأسیساتی، حمل‌ونقل و خدمات مهندسی ارتباط مستقیم دارد.

کاهش شروع پروژه‌های جدید می‌تواند تقاضا برای محصولات و خدمات این زنجیره را نیز تحت تأثیر قرار دهد. در چنین شرایطی، آثار رکود احتمالی از کارگاه ساختمانی فراتر می‌رود و ممکن است به تولیدکنندگان مصالح، پیمانکاران جزء، شرکت‌های حمل‌ونقل و نیروی کار متخصص منتقل شود.

از سوی دیگر، طولانی‌شدن زمان اجرای پروژه‌ها می‌تواند هزینه‌های مالی را افزایش دهد و منابعی را که امکان استفاده در پروژه‌های تازه داشتند، برای مدت بیشتری در طرح‌های نیمه‌تمام نگه دارد.

به همین دلیل، استمرار فعالیت ساختمانی برای مجموعه‌ای از بنگاه‌های اقتصادی اهمیت دارد. با این حال، حمایت از تولید مسکن زمانی اثربخش خواهد بود که علاوه بر ظرفیت ساخت، امکان تأمین مالی و تناسب محصول نهایی با نیاز واقعی بازار نیز مورد توجه قرار گیرد.

تأمین مالی، حلقه تعیین‌کننده در ادامه پروژه‌ها

یکی از مسائل اساسی صنعت ساختمان، فاصله زمانی میان هزینه‌کرد و بازگشت سرمایه است. سازنده باید پیش از فروش، منابع لازم برای اجرای پروژه را فراهم کند و در صورت افزایش هزینه‌ها، امکان دسترسی به منابع مالی تکمیلی داشته باشد.

در گزارش‌های بانک جهانی درباره اقتصاد ایران، محدودیت دسترسی به منابع مالی و دشواری تأمین اعتبار برای فعالیت‌های اقتصادی از جمله موضوعات مورد بررسی بوده است. گزارش «پایش اقتصادی ایران؛ بهار ۲۰۲۴» نیز شرایط رشد اقتصادی و ریسک‌های پیش روی اقتصاد کشور را بررسی می‌کند؛ هرچند این گزارش به‌تنهایی مبنای کافی برای تعیین سهم جنگ اخیر در تغییرات صنعت ساختمان نیست.

برای کاهش فشار مالی بر سازندگان، استفاده از روش‌های متنوع تأمین مالی پروژه، تسهیل دسترسی به سرمایه در گردش و افزایش شفافیت قراردادها می‌تواند مورد بررسی قرار گیرد. در کنار آن، سیاست‌های حمایتی باید به‌گونه‌ای طراحی شوند که منابع مالی به پروژه‌های دارای توجیه اقتصادی و متناسب با نیاز بازار هدایت شوند.

چه عواملی می‌تواند سرمایه‌گذاری را تقویت کند؟

بازگشت رونق پایدار به صنعت ساختمان به یک عامل منفرد وابسته نیست. کنترل تورم، بهبود دسترسی به منابع مالی، افزایش قابلیت پیش‌بینی مقررات و ایجاد شرایط مناسب برای فروش واحدهای ساخته‌شده، در کنار یکدیگر می‌توانند بر تصمیم سرمایه‌گذاران اثر بگذارند.

همچنین، سیاست‌گذاری در حوزه مسکن باید میان هزینه تولید و توان خرید خانوارها ارتباط برقرار کند. افزایش عرضه بدون توجه به قدرت خرید متقاضیان ممکن است به انباشت واحدهای فروش‌نرفته در برخی بخش‌های بازار منجر شود؛ همان‌طور که محدودشدن بیش از حد سرمایه‌گذاری نیز می‌تواند در بلندمدت بر ظرفیت عرضه اثر بگذارد. در حوزه فعالیت خارجی نیز حمایت از صادرات خدمات مهندسی، تسهیل دسترسی به اطلاعات بازارهای مقصد و فراهم‌کردن بسترهای قانونی و مالی مناسب می‌تواند به شرکت‌های واجد شرایط برای حضور در پروژه‌های منطقه‌ای کمک کند.

آینده صنعت ساختمان، مسئله فقط قیمت نیست

مجموع شواهد نشان می‌دهد که صنعت ساختمان ایران با مجموعه‌ای از مسائل مرتبط روبه‌رو است: افزایش هزینه نهاده‌ها، دشواری تأمین مالی، محدودیت قدرت خرید و افزایش ریسک تصمیم‌های بلندمدت. شرایط جنگی نیز می‌تواند در صورت اختلال در زنجیره تأمین یا افزایش نااطمینانی، فشار بیشتری بر این بخش وارد کند؛ هرچند تعیین سهم دقیق این عامل به داده‌های مستقل نیاز دارد.

در چنین شرایطی، توجه برخی انبوه‌سازان به بازارهای خارجی را باید در چارچوب تلاش برای یافتن فرصت‌های درآمدی و مدیریت ریسک بررسی کرد، نه اینکه بدون اطلاعات کافی آن را نشانه قطعی خروج گسترده سرمایه از کشور دانست.

مسئله اصلی پیش روی سیاست‌گذاران و فعالان این حوزه، فراهم‌کردن شرایطی است که سرمایه‌گذاری در داخل از قابلیت پیش‌بینی بیشتری برخوردار شود و شرکت‌های ایرانی نیز بتوانند با شناخت دقیق بازارهای خارجی، ظرفیت‌های فنی و اجرایی خود را به فعالیت‌های اقتصادی پایدار تبدیل کنند.

در نهایت، آینده صنعت ساختمان بیش از هر چیز به امکان برنامه‌ریزی بلندمدت وابسته است؛ برنامه‌ریزی‌ای که در آن هزینه‌های تولید، منابع مالی، تقاضای واقعی و ریسک‌های اقتصادی با دقت بیشتری قابل ارزیابی باشند.