در تورم، زمان و مدل فروش به اندازه هزینه ساخت بر سود پروژه اثر می‌گذارد

رضا بیدار، توسعه‌گر و رئیس هیئت‌مدیره گروه ساختمانی تالی پارک، با مثال‌های عددی از پروژه‌های واقعی، اثر زمان، تورم، برنامه خرید، شرایط فروش و متراژ واحدها بر سود پروژه را بررسی کرد و توضیح داد چرا در بازار امروز، تنها تمرکز بر کاهش هزینه ساخت کافی نیست.

به گزارش صما، رضا بیدار ارائه خود را با این پرسش آغاز کرد که در شرایط پرنوسان اقتصادی، توسعه‌گر «چه بسازد، چگونه بسازد و چگونه بفروشد». او گفت به جای معرفی پروژه‌های مجموعه، می‌خواهد درباره منطق تصمیم‌گیری پشت پروژه صحبت کند؛ منطقی که می‌تواند تفاوت میان دو پروژه ظاهراً مشابه را از سود کم تا سود چندبرابری تغییر دهد.

بیدار گفت فرمول کلاسیک «فروش کل منهای هزینه کل» برای فهم سود پروژه کافی نیست؛ زیرا یک متغیر تعیین‌کننده در آن پنهان است: زمان. زمان شروع، مدت ساخت، زمان خرید مصالح، زمان فروش، شیوه دریافت وجوه و حتی ترتیب هزینه‌کرد می‌تواند نتیجه اقتصادی پروژه را کاملاً تغییر دهد.

او برای توضیح اهمیت فروش مثالی زد و گفت در پروژه‌ای با حدود ۴۰ هزار مترمربع سطح مفید، تنها یک میلیون تومان افزایش در قیمت فروش هر متر می‌تواند ده‌ها میلیارد تومان به درآمد پروژه اضافه کند. از نگاه او، گاهی تلاش برای افزایش ارزش فروش، برند و تجربه محصول اثر بسیار بیشتری از فشار صرف برای کاهش چنددرصدی هزینه ساخت دارد.

بیدار سپس تأکید کرد توسعه‌گر باید بازار را به‌صورت مستمر تحلیل کند. او گفت مجموعه تالی پارک از طریق فعالیت‌های آموزشی و ارتباط با سازندگان شهرهای مختلف، داده و تجربه بازارهای گوناگون را جمع‌آوری می‌کند و همین شناخت کمک می‌کند تعریف محصول، متراژ و زمان ورود به بازار بر اساس واقعیت تقاضا انجام شود، نه صرفاً سلیقه سازنده.

وی در ادامه با یک نمونه واقعی نشان داد که چگونه تورم می‌تواند حاشیه سود ظاهری را از بین ببرد. به گفته او، در یک پروژه مشخص، برآورد هزینه ساخت در یک سال و قیمت فروش موجود، حاشیه سود بالایی نشان می‌داد؛ اما وقتی همان پروژه با رشد سریع هزینه ساخت و رشد کمتر قیمت فروش برای سال بعد بازبرآورد شد، سود به‌طور محسوسی کاهش یافت.

بیدار گفت مسئله مهم‌تر این است که بخش عمده هزینه ساخت در ماه‌های پایانی پروژه رخ می‌دهد؛ زمانی که خرید اقلامی مانند سیم و کابل، آسانسور، شیشه، پنجره و تجهیزات تکمیلی در اوج تورم به پروژه تحمیل می‌شود. بنابراین، محاسبه امروز اگر زمان خرید آینده را در نظر نگیرد، می‌تواند توسعه‌گر را با تصویری غیرواقعی از سود مواجه کند.

او یکی از راهکارهای مجموعه خود را پیش‌خرید یا تثبیت قیمت بخشی از مصالح عنوان کرد. به گفته بیدار، مذاکره با تأمین‌کنندگان و استفاده از برنامه پرداخت مرحله‌ای می‌تواند بخشی از تورم آینده را «قفل» کند. او مثال زد که اگر یک تأمین‌کننده حاضر باشد برای تحویل چند ماه بعد با درصد مشخصی افزایش قیمت قرارداد ببندد، توسعه‌گر می‌تواند ریسک جهش ناگهانی قیمت را مدیریت کند.

بیدار ارتباط فروش و خرید را نیز مهم دانست و گفت برنامه دریافت چک از مشتری می‌تواند با برنامه خرید مصالح هماهنگ شود. در این مدل، جریان نقد پروژه از قبل با نقاط اصلی هزینه‌ای هم‌راستا می‌شود و پروژه کمتر به تأمین مالی اضطراری و گران‌قیمت وابسته خواهد بود.

او بخش دیگری از ارائه را به متراژ واحدها اختصاص داد و گفت «واحد کوچک» یک مفهوم مطلق نیست. کوچک‌متراژ مناسب هر محله با محله دیگر متفاوت است و باید بر اساس قدرت خرید، الگوی خانوار و موجودی بازار تعریف شود. او به تجربه مجموعه خود در پروژه‌های واحدهای کوچک‌تر اشاره کرد و گفت تغییر ساختار خانوار و افزایش زندگی‌های تک‌نفره، سال‌ها پیش آن‌ها را به مطالعه این بازار سوق داده است.

بیدار هشدار داد که پیروی دیرهنگام از یک ترند نیز می‌تواند خطرناک باشد. ممکن است محصولی امروز محبوب شود، اما پروژه‌ای که سه یا چهار سال بعد تحویل می‌شود با بازار متفاوتی روبه‌رو باشد. بنابراین توسعه‌گر باید روندهای جمعیتی، اقتصادی و سبک زندگی را پیش از تثبیت محصول تحلیل کند.

وی در جمع‌بندی گفت خلق ارزش در توسعه‌گری فقط از «ارزان‌تر ساختن» به دست نمی‌آید. زمان، مدل تأمین، برنامه خرید، شرایط فروش، برند، انتخاب متراژ و هماهنگی جریان نقد همگی بخشی از معادله‌اند. به گفته او، توسعه‌گر حرفه‌ای باید کل این زنجیره را ببیند و سود را نتیجه یک سیستم بداند، نه اختلاف ساده قیمت فروش و هزینه ساخت.

تنظیم و ویرایش: تحریریه مجله ساختمان – مجتمع رسانه‌ای ساختمان صما