وضعیت بازار مسکن از نگاه انبوه‌سازان؛ رکود امروز، افزایش قیمت فردا؟

بازار مسکن ایران در شرایطی میان رکود و انتظار متوقف شده که فعالان صنعت ساختمان، ریشه این وضعیت را نه در حباب قیمتی، بلکه در بی‌ثباتی سیاسی، کاهش قدرت خرید و فشار هزینه‌های تولید می‌دانند؛ موضوعی که به باور انبوه‌سازان، با بازگشت آرامش سیاسی می‌تواند به تغییر ناگهانی مسیر قیمت‌ها منجر شود.

ثبات سیاسی؛ کلید بازگشت سرمایه به بازار مسکن

حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، معتقد است رکود فعلی بازار مسکن بیش از آنکه حاصل قیمت‌گذاری نادرست باشد، نتیجه مستقیم فضای پرتنش سیاسی و نااطمینانی سرمایه‌گذاران است. به گفته وی، پس از افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته، وقوع رکود قابل پیش‌بینی بود اما تشدید مشکلات سیاست خارجی و وقوع جنگ، این رکود را عمیق‌تر کرد.

رجبی توضیح می‌دهد در این شرایط حتی خریدارانی که قصد ورود به بازار را داشتند، با مشاهده دنباله‌دار شدن رکود، سرمایه‌های خود را به سمت بازارهایی با بازدهی بالاتر مانند طلا و ارز هدایت کردند.

مسکن حباب ندارد؛ سود سازندگان به صفر رسیده است

بازرس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با تاکید بر اینکه بازار مسکن در وضعیت فعلی با حباب قیمتی مواجه نیست، می‌گوید: قیمت تمام‌شده تولید و قیمت فروش تقریبا به یکدیگر رسیده و در بسیاری از پروژه‌ها، تولیدکنندگان حتی از اجرای یک پروژه نیز منفعتی کسب نمی‌کنند. وی تاکید کرد: برخلاف تصور عمومی، افزایش قیمت مسکن زمانی رخ خواهد داد که شرایط سیاسی کشور به ثبات برسد؛ چراکه برای سرمایه‌های کلان، همچنان هیچ بازاری مطمئن‌تر از مسکن وجود ندارد.

رجبی وضعیت فعلی بازار را این‌گونه توصیف می‌کند: «تورم به هزینه‌های ساخت خورده و رکود به فروش».

خروج سرمایه‌گذاران؛ بازار بدون خریدار مانده است

داود بیدار، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به تغییر ترکیب خریداران مسکن می‌گوید: خریداران اصلی آپارتمان‌ها در سال‌های گذشته سرمایه‌گذاران بودند، نه مصرف‌کنندگان واقعی؛ چراکه قدرت خرید مردم بسیار پایین بوده و همچنان نیز پایین است.

به گفته وی، با جذاب شدن بازارهایی مانند طلا و دلار و همچنین عقب‌ماندگی قیمت دلاری مسکن، سرمایه‌گذاران از این بازار خارج شده‌ و امکان خرید برای مصرف‌کننده نهایی نیز با سطح فعلی درآمدها وجود ندارد.

مسکن از درآمدها جلوتر است

بیدار با اشاره به قیمت واحدهای کوچک‌متراژ توضیح می‌دهد: قیمت یک واحد پنجاه متری در شهر ری یا مناطق پایین‌تر تهران حدود پنج میلیارد تومان است؛ رقمی که حتی با حقوق‌های بیست تا سی میلیون تومان و حتی پنجاه میلیون تومان نیز برای مصرف‌کننده نهایی قابل تامین نیست.

او تاکید می‌کند که بدون تسهیلات موثر دولتی، تقاضای واقعی در بازار شکل نخواهد گرفت؛ درحالی‌که دولت نیز به لحاظ مالی توان اجرای چنین سیاستی را ندارد.

تورم مصالح جلوتر از قیمت مسکن حرکت کرده است

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به شکاف میان هزینه ساخت و قیمت فروش می‌گوید: طی دو سال اخیر، تورم مصالح ساختمانی حدود صد و بیست درصد افزایش داشته، اما قیمت مسکن کمتر از چهل درصد رشد کرده است. این عقب‌ماندگی، توجیه اقتصادی ساخت‌وساز را از بین می‌برد و در نهایت به کاهش عرضه منجر می‌شود. اگر این روند ادامه پیدا کند، صنعت ساختمان با افت شدید تولید مواجه خواهد شد.

تامین اجتماعی و چالش مسکن حمایتی

در کنار رکود بازار، ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، از بی‌توجهی سازمان تامین اجتماعی به معافیت‌های قانونی طرح نهضت ملی مسکن انتقاد می‌کند. به گفته وی، بر اساس قانون، مواد ۳۸ و ۴۱ قانون تامین اجتماعی به مسکن حمایتی تعلق نمی‌گیرد و صرفا باید هزینه صدور پروانه ساختمانی دریافت شود.

رهبر می‌گوید با وجود برگزاری جلسات متعدد، تامین اجتماعی همچنان بر دریافت این هزینه‌ها پافشاری می‌کند؛ موضوعی که به گفته او، فشاری مضاعف بر پروژه‌های حمایتی وارد و روند ساخت را کندتر کرده است.

چشم‌انداز بازار؛ همه‌چیز به سیاست گره خورده است

فعالان صنعت ساختمان معتقدند درصورت دستیابی به ثبات سیاسی، بازار مسکن در سال جدید می‌تواند با رشد قابل توجهی مواجه شود. داود بیدار پیش‌بینی می‌کند در چنین شرایطی، رشد قیمت مسکن به حدود پنجاه تا شصت درصد برسد؛ رشدی که به گفته او، بیش از آنکه جهشی غیرعادی باشد، تلاشی برای جبران عقب‌ماندگی نسبت به قیمت دلار است. در مقابل، تداوم بی‌ثباتی سیاسی و تشدید تنش‌ها می‌تواند صنعت ساختمان را به مرز توقف برساند؛ جایی که نه سازنده توان ساخت دارد و نه مردم توان خرید.