آیا حراج مسکن واقعی است؟

گروه مهندسی فروش – ممکن است بارها این اتفاق برایتان افتاده باشد. یعنی قصد خرید نداشته باشید، اما با مشاهده تبلیغات پشت ویترین های یک مغازه یا فروشگاه، با عبارت های “حراج” یا “فروش زیرقیمت” وسوسه خرید به سرتان بزند و درنهایت هم با دست پر از آن محل خارج شوید. اما فروش زیرقیمت و فوق العاده فقط مربوط به پوشاک، لوازم خانگی و… نیست.

گاهی این فروش فوق العاده و به اصطلاح “حراج” در بازار مسکن نیز اتفاق می افتد. در این پروسه یک ملک یا واحد مسکونی را پایین تر از قیمت واقعی خود به حراج می گذارند تا زودتر به فروش برسد که طبیعتا به واسطه تعیین قیمت پایین، زودتر از سایر املاک برای این املاک مشتری پیدا می شود و به فروش می رسند. البته در این میان هستند مواردی که فقط ادعای فروش زیر قیمت را دارند و درواقع با قیمت کمتر برای فروش گذاشته نمی شوند، بلکه از این ترفند برای جلب مشتری استفاده می کنند. ;

حراج مسکن در کشورهای خارجی

به گزارش ساختمان و پلیمر، حراج یا فروش اضطراری مسکن در کشورهای مختلف، در برخی موارد به دلیل کمبود بودجه و جهت کسب نقدینگی اتفاق می افتد. در برخی موارد نیز حراج مسکن در فصل های خاصی انجام می شود تا مردم راحت تر بتوانند خانه های مورد نظر خود را خریداری و به این خانه ها نقل مکان کنند.

این امر حالت های مختلفی دارد. در حالت اول مالکان برای حراج مسکن خود به کمپانی های مخصوص حراج مسکن مراجعه می کنند و یا آن را در روزنامه ها آگهی می کنند. در حالت دوم کمپانی های فعال در مدیریت فروش و عرضه مسکن، به صورت دوره ای بخشی از خانه های خود را به حراج می گذارند تا هم گردش مالی خود را قوی سازند و هم این امکان را برای متقاضیان فراهم سازند که خانه مورد نظرشان را با قیمت مناسبتری خریداری کنند. حراج واقعی مسکن در کشورهای خارجی و به ویژه در کشورهای اروپایی بیشتر ;انجام می گیرد و این خانه ها ۲۰ تا ۴۰ درصد زیر قیمت واقعی به فروش می رسند.

در برخی موارد نیز حراج مسکن در مورد خانه هایی انجام می گیرد که اقساط وام آنها به بانک پرداخت نشده است. لذا بانک مربوطه با تصرف خانه، آن را به حراج می گذارد تا بتواند در کوتاهترین زمان ممکن پول خود را به دست بیاورد. این رویکرد در مورد خانه هایی هم که مالیات آنها به دولت پرداخت نشده است، صدق می کند. یعنی دولت با تصرف چنین خانه هایی آنها را به حراج می گذارد. حال سوال این است که در مقایسه با سایر کشورها، حراج مسکن در ایران چه جایگاهی دارد؟

رونق حراج مسکن در دوره رکود!

بر اساس این گزارش، فروش زیر قیمت مسکن در ایران، اغلب به دلیل نیاز افراد به پول و عمدتا در هنگام رکود بازار مسکن انجام می گیرد.

به گفته یک کارشناس بازار مسکن، گاهی مالکان درنتیجه نیاز مالی، اقدام به حراج ملک خود می کنند. در بسیاری موارد نیز انبوه سازان یا سرمایه گذارانی که اقدام به پیش فروش یا تهاتر با مصالح می کنند یا وام هایی را از بانک یا بازار آزاد می گیرند، برخی از واحدهای مسکونی، ساختمان ها و املاک خود را زیرقیمت می فروشند و به اصطلاح آنها را قربانی می کنند تا بتوانند سایر پروژه ها را نجات دهند و اعتبار خود را با عمل به تعهدات داده شده در پیشبرد یک پروژه ساختمانی حفظ کنند.

محمود حقیقت طلب معتقد است که حراج مسکن در دوره رکود و نبودِ تحرک در بازار مسکن اتفاق می افتد. چون در بازار رونق، به دلیل وجود تقاضا، مالکان املاک خود را با بالاترین قیمت به فروش می رسانند و معمولا رفتار فروشنده ها به گونه ای است که از وحشت افزایش بیشتر قیمت ها، سریعتر برای خرید یا فروش تصمیم گیری می کنند.

اما در بازار رکود افراد به دلیل نیازهای مالی مختلف از قبیل مهاجرت، مسائل خانوادگی و… اقدام به این کار می کنند. از همین رو بازار رکود، بهترین شرایط برای خرید ملک و مسکن است، چون در این شرایط امکان گرفتن تخفیف، خرید شرایطی، تهاتر با کالاها و سایر خدمات و… وجود دارد.

بی اعتمادی در بازار مسکن

حقیقت طلب همچنین اظهار داشت: روی دیگر حراج مسکن این است که فروش زیرقیمت مسکن، منجر به بی اعتمادی در بازار مسکن و تاخیر در رونق آن می شود و در بازار مسکن اختلال به وجود می آورد که قطعا به ضرر این بخش است.

این کارشناس مسکن، در بازار رکود یکی از شاخص های ایجاد بی اعتمادی و عامل تاخیر در به رونق رسیدن بازار مسکن را فروش زیر قیمت املاک و ساختمان ها می داند و معتقد است: فروش زیر قیمت، انگیزه سودجویی بیشتر را در سازندگان و سرمایه گذاران بخش مسکن ایجاد می کند و این افراد با مشاهده کاهش قیمت ها، به جای اقدام موثر در این زمینه، منتظر کاهش بیشتر قیمت ها می مانند و این مسئله یک آسیب جدی است.

معاملات زیرقیمت، تعیین کننده نیستند

به گزارش ساختمان و پلیمر، حقیقت طلب در حالی این مطالب را عنوان می کند که یک کارشناس اقتصاد مسکن از منظر دیگری این مسئله را تحلیل می کند و معتقد است: معاملات زیر قیمت در بازار مسکن، جزو معاملات واقعی و تعیین کننده قیمت مسکن نیستند.

به گفته بیت الله ستاریان، در هنگام رکود بازار مسکن، طبیعی است که گروهی برای گردش مالی به فروش مسکن نیاز دارند. بر همین اساس، واحدها یا ملک خود را با قیمت بسیار پایین و حتی به ضرر خود به بازار عرضه می کنند. اما درواقع این معاملات تعیین کننده قیمت مسکن نیستند، بلکه قیمت واقعی مسکن در دوره رونق بازار مشخص می شود. به بیان دیگر، انجام معاملات محدود با قیمت پایین در دوران رکود، نشان دهنده کاهش قیمت مسکن نیستند و قیمت مسکن در دوره رونق که تعداد معاملات هیچ تغییری نمی کند، ارزیابی می شود.

وی در ادامه گفت: در حال حاضر دلیل رکود حاکم بر بخش مسکن کشور و کاهش معاملات، به خاطر فراوانی کالا نیست، بلکه این رکود به دلیل کاهش تقاضای موثر و ناتوانی مالی مردم برای خرید، به واسطه افزایش قیمت بسیار بالا در بطن این کالا است.

به بیان ساده به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن، هنگام عرضه این کالا به بازار، علیرغم حجم بسیار بالای متقاضیان مطلق، متقاضی موثر برای آن وجود ندارد که این مسئله باعث بروز رکود یعنی نبود خرید و فروش و نبود خریدار و فروشنده می شود. در چنین شرایطی فقط برخی افراد به دلیل مشکلات مالی اقدام به فروش مسکن خود می کنند که این به معنای کاهش قیمت مسکن در سطح کلی نیست.

منبع: مجله ساختمان

;

;

;