آرزوی خانه‌دار شدن در آمریکا به امتیاز ثروتمندان تبدیل می‌شود

آرزوی آمریکایی خانه‌دار شدن به‌تدریج به یک نقطه عطف میان‌سالی تبدیل می‌شود؛ چراکه چالش‌های affordability، کمبود موجودی مسکن و موانع مالی فزاینده، ورود به بازار مسکن آمریکا را پیوسته به تعویق می‌اندازند. بر اساس گزارش تازه انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا (NAR)، خریداران بار اول در یک سال گذشته تنها ۲۲ درصد از معاملات مسکونی را به خود اختصاص دادند که به‌سختی از یک رکورد تاریخی پایین‌تر بهبود یافته است؛ میانگین سنی این گروه نیز در سطح بی‌سابقه ۴۰ سال باقی ماند.

این یافته‌ها که در گزارش ۲۰۲۶ «پروفایل خریداران و فروشندگان مسکن» NAR منتشر شده، نشان می‌دهد بازار مسکن به‌طور فزاینده‌ای در اختیار خریداران مکرر، مسن‌تر و ثروتمندتر قرار گرفته و انتقال ثروت میان نسل‌ها نقش پررنگ‌تری در تعیین توان خرید خانه پیدا کرده است.

این نظرسنجی سالانه، خرید و فروش‌های مسکن انجام‌شده بین ژوئیه ۲۰۲۵ تا ژوئن ۲۰۲۶ را بررسی می‌کند و تصویری دقیق از تغییر ترکیب جمعیتی خریداران، الگوهای تأمین مالی و ترجیحات مسکونی ارائه می‌دهد.

هرچند سهم خریداران بار اول نسبت به نظرسنجی قبلی اندکی از ۲۱ درصد افزایش یافته، این رقم همچنان به‌شکل چشمگیری پایین‌تر از هنجار تاریخی حدود ۴۰ درصد پیش از بحران مالی ۲۰۰۸ است.

جسیکا لاتز، معاون اقتصاددان ارشد و معاون پژوهش NAR، گفت: «affordability همچنان بزرگ‌ترین مانع پیش پای خریداران بار اول است.» او اشاره کرد که متقاضیان خانه‌دار شدن همچنان با هزینه‌های بالای اجاره، بدهی دانشجویی و کمبود خانه‌هایی در محدوده بودجه‌شان دست‌وپنجه نرم می‌کنند.

ثروت ارثی؛ مسیری که اهمیت آن روزبه‌روز بیشتر می‌شود

یکی از مهم‌ترین یافته‌های این گزارش، نفوذ فزاینده ثروت خانوادگی و ارث در کمک به خریداران بار اول برای ورود به بازار است.

۱۰ درصد از خریداران بار اول، رکوردی تازه، خانه خود را کاملاً نقدی خریدند. در میان این خریداران نقدی، ۲۸ درصد از ارث استفاده کردند، در حالی که این رقم میان خریداران بار اولی که خرید خود را با وام تأمین مالی کردند تنها ۹ درصد بود.

شکاف سنی میان این دو گروه به‌ویژه چشمگیر است. میانگین سن خریداران بار اولی که نقدی پرداخت کردند ۵۴ سال بود، در حالی که این رقم میان کسانی که وام مسکن گرفتند ۳۸ سال است.

در مجموع، خریداران بار اول به‌طور میانگین ۹ درصد پیش‌پرداخت کردند. پس‌انداز شخصی همچنان اصلی‌ترین منبع تأمین وجه بود و ۶۲ درصد خریداران به آن اشاره کردند. پس از آن دارایی‌های مالی مانند حساب‌های بازنشستگی، سهام و ارز دیجیتال با ۳۰ درصد قرار گرفت. هدیه یا وام از خانواده و دوستان ۲۵ درصد را تشکیل داد و ۱۰ درصد نیز از ارث استفاده کردند که رکوردی تازه است.

اتکای فزاینده به ثروت ارثی نشان می‌دهد که خانه‌دار شدن به‌طور روزافزون به دارایی‌های انباشته خانواده وابسته شده است، نه فقط به درآمد و پس‌انداز.

لاتز این روند را انتقال ثروت میان نسل‌ها توصیف کرد که در حال تغییر زمان توانایی افراد برای خرید نخستین خانه‌شان است.

خریداران مکرر، چهار پنجم معاملات را در دست دارند

در حالی که خریداران بار اول برای ورود به بازار تقلا می‌کنند، خریداران مکرر محرک اصلی معاملات مسکونی هستند.

خریداران مکرر ۷۸ درصد از کل خریدهای مسکن را به خود اختصاص دادند و میانگین سنی آن‌ها ۶۲ سال بود که بالاترین سطح ثبت‌شده در تاریخ این نظرسنجی است. میانگین درآمد خانوار آن‌ها نیز از ۱۱۱ هزار و ۷۰۰ دلار در سال قبل به ۱۲۷ هزار دلار رسید.

این homeowners همچنین یک مزیت مالی چشمگیر دارند: ارزش انباشته ملک.

خریداران مکرر به‌طور میانگین ۱۹ درصد پیش‌پرداخت کردند و ۳۰ درصد خانه بعدی خود را کاملاً نقدی خریدند. افزایش ارزش املاک در یک دهه گذشته به بسیاری از homeowners فعلی امکان داده است تا از ارزش ملک خود برای خرید خانه‌های بزرگ‌تر، ارتقای شرایط زندگی یا جابه‌جایی به محله‌های مطلوب‌تر استفاده کنند.

این تقابل، بازار مسکنی را نشان می‌دهد که به‌طور فزاینده میان homeowners مستقر با ثروت انباشته و متقاضیانی که می‌کوشند برای ورود به بازار پس‌انداز کافی جمع کنند، شکاف خورده است.

homeowners مسن‌تر، تقاضای مسکن را بازتعریف می‌کنند

افزایش سن خریداران بر ترکیب خانوار و ترجیحات مسکونی نیز اثر گذاشته است.

میانگین سن همه خریداران مسکن به ۵۸ سال رسید که نسبت به ۵۹ سال سال قبل اندکی کاهش یافته است. ۱۴ درصد خانه‌های چندنسلی خریدند که بازتاب تقاضای فزاینده برای املاکی است که والدین سالخورده، فرزندان بزرگسال و خانواده‌های گسترده را در خود جای می‌دهد.

خرید خانه همراه با هم‌خانه‌های غیرعاطفی به رکورد ۴ درصد رسید؛ نشانه‌ای دیگر از اینکه فشارهای affordability ترتیبات سنتی خانه‌داری را تغییر داده است.

ترجیحات مکانی نیز در حال تغییر است. ۱۴ درصد خریداران خانه‌ای خریدند تا به دوستان و خانواده نزدیک‌تر باشند، در حالی که این رقم در سال ۲۰۰۰ تنها ۶ درصد بود.

در میان فروشندگان، میانگین مدت مالکیت خانه به رکورد ۱۲ سال رسید. نزدیک به نیمی پس از فروش خانه‌ای نوسازتر خریدند و ۳۶ درصد به املاک بزرگ‌تر نقل مکان کردند.

نفوذ مشاوران املاک به رکورد تاریخی رسید

با وجود دسترسی فزاینده به اطلاعات املاک به‌صورت آنلاین، نمایندگی حرفه‌ای همچنان نقش محوری در معاملات مسکونی دارد.

۹۰ درصد خریداران از یک مشاور یا کارگزار املاک استفاده کردند که بالاترین سطح در چهار دهه گذشته است. در میان فروشندگان، ۹۲ درصد به یک مشاور تکیه کردند که رکوردی تاریخی است، در حالی که معاملات فروش مستقیم توسط مالک در سطح رکورد پایین ۵ درصد باقی ماند.

این یافته‌ها نشان می‌دهد تصمیم‌های پیچیده‌تر مسکن، ملاحظات قیمت‌گذاری و مذاکرات معاملات همچنان تقاضا برای تخصص حرفه‌ای ایجاد می‌کند.

بازار مسکنی که بیش از پیش بر پایه ثروت شکاف خورده است

در مجموع، یافته‌های ۲۰۲۶ NAR تغییر بنیادینی در اقتصاد و ترکیب جمعیتی خانه‌داری آمریکایی نشان می‌دهد.

این بازار بیش از پیش با خریداران مسن‌تر، دوره‌های طولانی‌تر مالکیت، ارزش انباشته چشمگیر ملک و وابستگی فزاینده خریداران بار اول به ثروت ارثی شناخته می‌شود.

هرچند بهبود اندک در مشارکت خریداران بار اول نشانه‌ای مثبت و محدود است، تداوم شکاف میان سهم کنونی ۲۲ درصد و معیار تاریخی ۴۰ درصد، عمق چالش affordability را برجسته می‌کند.

برای نسل‌های جوان‌تر که ثروت خانوادگی یا ارزش ملک موجود ندارند، مسیر خانه‌دار شدن روزبه‌روز دشوارتر می‌شود. در همین حال، homeowners مستقر از سال‌ها افزایش ارزش ملک و اهرم مالی بهره می‌برند و شکاف میان کسانی که پیش‌تر ملک خریده‌اند و کسانی که هنوز در تلاش برای خرید نخستین خانه‌شان هستند، عمیق‌تر می‌شود.

ترجمه و تنظیم: صما