قانون جدید مسکن آمریکا برنامه RAD را برای مسکن عمومی اصلاح کرد

قانون «راه مسکن قرن بیست‌ویکم» (21st Century ROAD to Housing Act)، لایحه جامع دوجانبه فدرال مسکن که در ژوئیه به قانون تبدیل شد، شامل چندین اصلاحات مهم در برنامه «نمایش کمک اجاره» (Rental Assistance Demonstration یا RAD) است که آینده مسکن اجاره‌ای عمومی در ایالات متحده را تعیین خواهد کرد.

واحدهای مسکن اجاره‌ای عمومی توسط نهادهای عمومی و آژانس‌های مسکن مالکیت و اداره می‌شوند و اجاره‌بهایی می‌گیرند که برای خانوارهای بسیار کم‌درآمد مقرون‌به‌صرفه است و حداکثر ۳۰ درصد از درآمد ناخالص خانوار را شامل می‌شود. دولت فدرال اولین پروژه‌های مسکن عمومی را در دهه ۱۹۳۰ و تا دهه ۱۹۷۰ تأمین مالی کرد. در طول قرن گذشته، بیش از ۱.۵ میلیون واحد مسکن اجاره‌ای عمومی ساخته شد.

تغییر ترکیب مستأجران و مدل تأمین مالی مسکن عمومی

مستأجران مسکن عمومی به‌طور فزاینده‌ای به خانوارهای کم‌درآمد محدود شدند؛ قانون فدرال در نهایت الزام کرد که حداقل ۴۰ درصد از پذیرش‌های جدید در مسکن عمومی هر سال به خانوارهایی اختصاص یابد که درآمدشان معادل یا کمتر از ۳۰ درصد درآمد متوسط منطقه باشد. بسیاری از املاک به دلیل تقاضای بالا بسیار فراتر از این حداقل ۴۰ درصد هستند.

اجاره‌های پایین به این معنا بود که درآمد اجاره نمی‌توانست هزینه‌های عملیاتی یا بهبودهای لازم برای حفظ استانداردهای خوب ساختمان را پشتیبانی کند. دولت فدرال به‌طور مزمن بودجه کافی برای این موارد اختصاص نمی‌داد و بسیاری از پروژه‌ها به‌شدت فرسوده شدند و تخریب‌های پرسروصدای مجتمع‌های مسکن عمومی در دهه‌های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ را رقم زدند.

امروزه تنها حدود ۸۶۰ هزار واحد مسکن عمومی باقی مانده است که نسبت به اوج ۱.۳ میلیون واحدی در دهه ۱۹۹۰ کاهش یافته است.

تغییر سیاست فدرال به سمت کوپن‌ها و توسعه خصوصی

همچنین تغییر عمده‌ای در سیاست مسکن فدرال به دور از تأمین مالی مالکیت و بهره‌برداری عمومی رخ داد. در سال ۱۹۸۳، دولت فدرال کوپن‌های مسکن را تأمین مالی کرد که اکنون می‌توانند اجاره‌بها تا چهلک (40th percentile) اجاره بازار در یک منطقه را پرداخت کنند و مستأجران می‌توانند از آن‌ها برای واحدهای اجاره‌ای متعلق به بخش خصوصی استفاده کنند.

دولت فدرال همچنین برنامه «اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد» (Low-Income Housing Tax Credit یا LIHTC) را در سال ۱۹۸۶ راه‌اندازی کرد و مالکیت و مدیریت پروژه‌های جدید مسکن مقرون‌به‌صرفه با محدودیت اجاره را که توسط بخش خصوصی ساخته می‌شدند، تأمین مالی کرد.

امروزه واحدهای مسکن عمومی باقی‌مانده همچنان با چالش اتکا به فرآیند غیرقابل‌پیش‌بینی تخصیص بودجه سالانه برای نیازهای عملیاتی و سرمایه‌ای مواجه هستند، در حالی که به کم‌درآمدترین و آسیب‌پذیرترین خانوارهای جوامع خود خدمت می‌کنند. یک شهروند سالمند سرپرستی ۴۰ درصد از خانوارهای مسکن عمومی را بر عهده دارد. بیست‌وسه درصد، یعنی تقریباً یک‌چهارم، شامل یک عضو خانوار با معلولیت هستند.

چگونه RAD تأمین مالی مسکن عمومی را تغییر می‌دهد و جریان نقدی را بهبود می‌بخشد

سهام مسکن عمومی همچنان در حال فرسودگی است. هزینه‌های سرمایه‌ای معوق برای تعمیر و رساندن مسکن عمومی به استانداردهای خوب در سال ۲۰۱۰ حدود ۲۶ میلیارد دلار برآورد شد و در سال ۲۰۲۵ به ۱۶۹ میلیارد دلار افزایش یافت.

در سال ۲۰۱۱، کنگره برنامه «نمایش کمک اجاره» را برای حفظ و بهبود املاک مسکن عمومی تصویب کرد. برنامه RAD به سازمان‌های مسکن عمومی امکان می‌دهد از اتکای صرف به درآمدهای پایین مستأجران برای پرداخت اجاره به استفاده از کوپن‌های مسکن مبتنی بر پروژه تغییر وضعیت دهند؛ کوپن‌هایی که می‌توانند اجاره‌بها را در سطوح بسیار بالاتر تحت قراردادهای بلندمدت با مالک ملک پرداخت کنند.

این امر اکنون به جریان نقدی سالم‌تر و قابل‌پیش‌بینی‌تر برای املاک منجر می‌شود، امکان پرداخت هزینه‌های نگهداری بیشتر از محل عملیات را فراهم می‌کند و جریان‌های نقدی خالص پایداری ایجاد می‌کند که می‌تواند سرمایه‌گذاری مشترک بخش خصوصی را جذب کند.

بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۲۴، سازمان‌های مسکن عمومی ۱,۹۳۹ پروژه شامل ۲۶۶,۹۰۳ واحد مسکونی را تحت برنامه RAD تبدیل کرده‌اند. بیش از ۶۰۰ هزار نفر مسکن مقرون‌به‌صرفه‌شان با کوپن‌های بلندمدت مسکن بهبود یافته و حفظ شده است. حدود ۲۰۰ هزار واحد اضافی نیز در مراحل پیش‌توسعه و سایر مراحل در خط لوله RAD قرار دارند.

چگونه قانون راه مسکن قرن بیست‌ویکم آینده RAD را تضمین می‌کند

این پروژه‌های RAD بیش از ۲۸.۴ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری جدید جذب کرده‌اند. حدود ۱۴ درصد از سرمایه‌گذاری‌های جدید صرف ساخت واحدهای جدید شده است که واحدهای قدیمی‌تر را جایگزین یا به پروژه‌ها اضافه کرده‌اند. ۳۴ درصد دیگر برای پروژه‌هایی بود که نیاز به هزینه‌های بازسازی عمده بیش از ۷۵ هزار دلار برای هر واحد داشتند.

RAD تأمین مالی عمومی را با بخش خصوصی ترکیب کرده است و به ازای هر ۱ دلار بودجه فدرال، ایالتی یا محلی، حدود ۵ دلار سرمایه جدید جذب کرده است که عمدتاً از طریق تأمین مالی بانکی و اعتبار مالیاتی انجام شده است.

برنامه RAD در ابتدا برای پوشش ۴۵۵ هزار واحد مسکن عمومی طراحی شده بود. قرار بود در ابتدا تا دسامبر ۲۰۱۴ پایان یابد و از آن زمان به‌طور دوره‌ای توسط کنگره تمدید شده است. قانون راه مسکن قرن بیست‌ویکم تعداد واحدهای مسکن عمومی تحت پوشش را ۱۰۰ هزار واحد افزایش می‌دهد و به ۵۵۵ هزار واحد می‌رساند. این قانون مجوز دائمی برنامه RAD را فراهم می‌کند و راه را برای مرحله بعدی تاریخ مسکن عمومی در ایالات متحده هموار می‌کند.

اریک ماریبوجوک (Eric Maribojoc) استاد عملی مالی در مدرسه کسب‌وکار کنان-فلگلر دانشگاه کارولینای شمالی (UNC Kenan-Flagler) و مدیر اجرایی مرکز مطالعات املاک وود (Wood Center for Real Estate Studies) است.

ترجمه و تنظیم: صما