از ایده تا زیستبوم شهری
درسهایی از غول توسعهگری استرالیا: مدل کسبوکار میرواک
- مدل کسبوکار یکپارچه میرواک شامل سرمایهگذاری، صندوق و توسعه است.
- تمرکز بر نوسازی شهری و پروژههای با کاربری مختلط برای خلق مقاصد پایدار.
- مشارکت عمومی-خصوصی در پروژههای بزرگ مانند وانتیرنا ساوت.
- تعهد جدی به پایداری با هدف دستیابی به خالص کربن مثبت تا سال ۲۰۳۰.
- درسهای عملی برای یکپارچهسازی زنجیره ارزش و مدیریت سرمایه در ایران.
گروه میرواک (Mirvac Group)، یکی از بزرگترین و تأثیرگذارترین شرکتهای توسعه املاک در استرالیا، از سال ۱۹۷۲ فعالیت خود را آغاز کرده و با کسب بیش از ۸۰۰ جایزه صنعتی، به الگویی برای توسعهگران سراسر جهان تبدیل شده است. این شرکت با رویکردی یکپارچه، فرآیند کامل پروژهها را از تأمین مالی و طراحی تا ساخت و مدیریت دارایی در بخشهای مسکونی، اداری، خردهفروشی و «ساخت برای اجاره» (Build to Rent) کنترل میکند. به گزارش صما، این مقاله به تحلیل استراتژیها، پروژههای شاخص و درسهای عملی از تجربه این غول توسعهگری برای مخاطبان ایرانی میپردازد.
شناسنامه و مسیر رشد شرکت
گروه میرواک در سال ۱۹۷۲ توسط هنری پولاک و رابرت همیلتون تأسیس شد. این شرکت از یک توسعهگر کوچک مسکونی آغاز به کار کرد و با اتخاذ رویکردی نوآورانه و بلندمدت، دامنه فعالیت خود را گسترش داد. نقطه عطف در مسیر رشد میرواک، حرکت به سمت توسعه پروژههای با کاربری مختلط (Mixed-Use) و ایجاد مقاصد شهری بود. کسب بیش از ۸۰۰ جایزه در طول فعالیت خود و تبدیل شدن به یکی از بزرگترین سازندگان مسکن استرالیا با ثبت ۱,۱۶۱ شروع ساخت در سال ۲۰۲۴/۲۰۲۵، گواهی بر این مسیر صعودی است. میرواک در سال ۱۹۹۹ به عنوان یک گروه پذیرفته شده در بورس، ساختار شرکتی خود را تثبیت کرد.
در حال حاضر، این شرکت با دفتری در سیدنی و مدیریت کمبل هانان، درآمد سالانه ۲.۴۷ میلیارد دلار استرالیا را ثبت کرده و ۱,۶۵۱ نفر کارمند دارد. نماد بورسی این شرکت MGR در بورس اوراق بهادار استرالیا است. مدل کسبوکار میرواک بر اساس یکپارچگی عمودی استوار است و فعالیت خود را در سه بخش اصلی سازماندهی کرده است: بخش سرمایهگذاری (مالکیت مستقیم و مشارکت در صندوقها)، بخش صندوقها (مدیریت داراییهای صندوقها) و بخش توسعه (پروژههای مسکونی، تجاری، با کاربری مختلط و ساخت برای اجاره). این مدل به میرواک اجازه میدهد تا برخلاف بسیاری از توسعهگران، چرخه کامل حیات یک پروژه را کنترل کند.
استراتژیهای کلیدی و پروژههای شاخص
استراتژی اصلی میرواک بر شناسایی و توسعه سایتهای با موقعیت عالی (Prime Locations) و عمدتاً در مناطق شهری و حومههای نزدیک (Infill Sites) متمرکز است. تمرکز این شرکت بر پروژههای «با کاربری مختلط» و «ساخت برای اجاره» است تا بتواند از تنوع سبد خود در برابر نوسانات بازار محافظت کند. اخیراً، میرواک مجوز یک پروژه بزرگ نوسازی شهری در وانتیرنا ساوت (Wantirna South)، واقع در ۲۵ کیلومتری جنوب شرقی ملبورن را دریافت کرده است. این پروژه که با مشارکت شرکت بورال (Boral) انجام میشود، یک سایت ۱۷۱ هکتاری را به یک جامعه مسکونی برنامهریزی شده با حدود ۱,۷۵۰ خانه تبدیل خواهد کرد.
برخی از پروژههای شاخص این گروه عبارتند از:
- پروژه Darling Bullsbrook: یک جامعه برنامهریزی شده به ارزش ۴۱۲ میلیون دلار در پرت که اولین فاز آن با استقبال کامل مواجه شد و بیش از ۱,۲۰۰ خانه جدید را در کریدور شمال شرقی پرت عرضه خواهد کرد.
- پروژه Wantirna South (ملبورن): یک پروژه بزرگ نوسازی شهری با مشارکت بورال، که سابقاً یک معدن خاک رس بوده و به یک جامعه مسکونی پایدار با ۱,۷۵۰ خانه، پارکهای عمومی گسترده و امکانات محلی تبدیل میشود.
- پروژه Harbourside (سیدنی): یک پروژه شاخص با کاربری مختلط که میرواک برای آن یک سرمایهگذاری مشترک با شرکت معتبر میتسوبیشی استیت به ارزش تقریباً ۱ میلیارد دلار تشکیل داده است.
- پروژه Blackwattle Bay (سیدنی): انتخابی برای مشارکت در نوسازی ۳.۶ هکتاری محله ساحلی سیدنی. این پروژه شامل ساخت بیش از ۱,۴۰۰ خانه و ۵۸۹ واحد دانشجویی، همراه با فضای تجاری و ۲۶,۰۰۰ مترمربع فضای عمومی خواهد بود.
تحلیل نمونه: پروژه وانتیرنا ساوت
پروژه وانتیرنا ساوت، نمونهای کامل از استراتژی «نوسازی شهری» میرواک است. این پروژه که بر روی یک سایت ۱۷۱ هکتاری پس از پایان عمر صنعتی آن توسعه مییابد، نه تنها به کمبود مسکن در ملبورن پاسخ میدهد، بلکه با احیای زمین و تبدیل آن به فضای سبز عمومی (حدود ۶۸ هکتار پارک)، ارزشهای زیستی و اجتماعی را نیز ارتقا میدهد. نکته کلیدی در این پروژه، «مشارکت عمومی-خصوصی» با دولت ویکتوریا و مالک زمین (Boral) است. این مدل، ضمن کاهش ریسک تأمین زمین، به میرواک اجازه میدهد تا پروژهای با مقیاس بزرگ و تأثیرگذاری شهری بالا را مدیریت کند. تمرکز بر ایجاد یک «جامعه کامل» با ترکیب مسکنهای متنوع (ویلایی، تاونهاوس و آپارتمان) و کاربریهای محلی (کافه، مرکز درمانی، مهدکودک و مرکز اجتماعی)، از مشخصههای بارز این پروژه است.
پایداری، معماری و مدیریت مالی
محصولات ساختمانی میرواک بر اساس اصول پایداری و کیفیت بلندمدت طراحی میشوند. در پروژههایی مانند وانتیرنا ساوت، تمامی خانهها به صورت «تمام الکتریکی» (All-Electric) طراحی شده و زیرساخت شارژ خودروهای برقی در نظر گرفته شده است. در پروژه بلکواتل بی، هدف دستیابی به یک محله «خالص کربن صفر» با کاهش ۵۵ درصدی کربن نهفته تعیین شده است. همچنین، این شرکت با مشارکت نهادهای علمی مانند مؤسسه علوم دریایی سیدنی، به دنبال پیادهسازی راهحلهای مبتنی بر طبیعت برای بهبود کیفیت آب و افزایش تنوع زیستی است. دفاتر اداری این شرکت نیز به طور میانگین رتبه ۵.۳ ستاره انرژی NABERS را کسب کردهاند.
از نظر مالی، مدیریت میرواک بر اساس تنوعبخشی و مشارکت با سرمایهگذاران نهادی استوار است. نسبت بدهی ۲۵.۸ درصدی و نقدینگی در دسترس حدود ۱.۱ میلیارد دلار، نشاندهنده ترازنامه نسبتاً قوی این شرکت است. با این حال، این شرکت با چالشهایی در بازده سرمایهگذاری ناشی از افزایش هزینهها مواجه بوده است. سود عملیاتی این شرکت در نیمه اول سال مالی ۲۰۲۶ با رشد ۵ درصدی نسبت به مدت مشابه قبل به ۲۴۸ میلیون دلار استرالیا رسید که نشان از بهبود حاشیه سود و عملکرد قوی بخش مسکونی دارد.
چالشها و موفقیتها
گروه میرواک موفق به کسب رتبه اول جهانی در برابری جنسیتی در سال ۲۰۲۲ توسط مؤسسه Equileap در میان ۴,۰۰۰ شرکت شده است. رشد ۵۲۴ درصدی در شروع ساخت پروژههای جدید در سال ۲۰۲۴/۲۰۲۵ نیز از نقاط قوت این شرکت است. همچنین، بازگشت به سودآوری با ثبت سود خالص ۶۸ میلیون دلاری در سال مالی ۲۰۲۵ پس از ضرر ۸۰۵ میلیون دلاری در سال قبل، نشان از بازیابی مالی شرکت دارد. با این حال، گزارشهای مالی نشان میدهد که حاشیه سود خالص تنها ۲.۷۶٪ است که حاکی از هزینهبر بودن عملیات توسعه است و بازده سرمایهگذاری (ROIC) پایین (۰.۵۱٪) یکی از چالشهای جدی شرکت در سالهای اخیر بوده است.
درسهای عملی برای سازندگان ایرانی
بر اساس تجربه میرواک، پنج درس کلیدی برای توسعهگران ایرانی قابل استنباط است:
- یکپارچهسازی زنجیره ارزش: از تأمین مالی تا مدیریت دارایی را یکپارچه کنید تا کنترل بیشتری بر حاشیه سود و کیفیت نهایی داشته باشید.
- تمرکز بر نوسازی شهری و کاربری مختلط: به جای ساخت و فروش ساده، به دنبال احیای بافتهای فرسوده و خلق مقاصد شهری با ترکیبی از کاربریها باشید تا ارزش افزوده بیشتری ایجاد کنید.
- مشارکت راهبردی با زمینداران بزرگ: به جای خرید زمینهای حاشیهای، با مالکان صنعتی یا دولتی برای توسعه مشارکتی سایتهای بزرگ، وارد مذاکره شوید.
- مدیریت حرفهای سرمایه و صندوقها: جذب سرمایه از نهادهای مالی بزرگ از طریق ایجاد صندوقهای سرمایهگذاری شفاف، ریسک مالی را کاهش میدهد.
- پایداری به عنوان مزیت رقابتی: سرمایهگذاری در ساختمانهای سبز و پایدار نه تنها هزینههای بهرهبرداری را کاهش میدهد، بلکه برند شرکت را در بلندمدت تقویت کرده و به جذب سرمایهگذاران بینالمللی کمک میکند.
گروه میرواک، فراتر از یک توسعهگر املاک، یک نهاد تأثیرگذار در شکلدهی به منظر شهری استرالیا است. درس اصلی برای سازندگان ایرانی، حرکت از نقش یک «سازنده» به یک «توسعهگر و خالق فضاهای شهری» است؛ رویکردی که در آن، ایجاد ارزش بلندمدت و تأثیرگذاری اجتماعی، به اندازه سود کوتاهمدت اهمیت دارد.
