لزوم حرکت به سمت انبوهسازی نظاممند
هشدار کارشناس مسکن درباره ناترازی عرضه و تقاضا
- کاهش تولید مسکن منجر به تقاضای انباشته قابل توجهی شده است.
- اتکا به پروژههای کوچک و پراکنده پاسخگوی نیاز بازار نیست.
- انجام پروژههای بزرگمقیاس باعث کاهش هزینههای ساخت میشود.
- انبوهسازی بستری برای توسعه صنعتیسازی و فناوریهای نوین است.
- اجرای پروژههای انبوه امکان مدیریت بهتر زیرساختها را فراهم میکند.
محمد باکری، پژوهشگر و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، در تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن به ناترازی شدید میان عرضه و تقاضا اشاره کرد. او بیان داشت که کاهش تولید مسکن در سالهای اخیر منجر به شکلگیری تقاضای انباشته قابل توجهی شده است. برآوردها نشان میدهد برای ایجاد تعادل در این بازار، کشور نیازمند تولید سالانه حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی است.
باکری تأکید کرد که اتکا صرف به پروژههای کوچک و پراکنده که معمولاً در مقیاس محدود و طی دورههای زمانی طولانی اجرا میشوند، پاسخگوی نیاز واقعی بازار نخواهد بود. وی افزود اگر هدف کاهش فاصله میان عرضه و تقاضا و کنترل روند افزایش قیمت مسکن است، سیاستگذاریها باید به سمت اجرای پروژههای بزرگمقیاس و برنامهریزیشده هدایت شوند.
مزیتهای اقتصادی انبوهسازی
این کارشناس با اشاره به مزیتهای اقتصادی انبوهسازی گفت که اقتصاد مهندسی نشان میدهد با افزایش مقیاس تولید، هزینههای سربار کاهش یافته و بهرهوری پروژه افزایش پیدا میکند. در پروژههای انبوهسازی، خرید عمده مصالح، استفاده بهینه از ماشینآلات، مدیریت متمرکز منابع انسانی و برنامهریزی دقیق اجرایی، زمینه کاهش هزینههای ساخت را فراهم میکنند. تجربه برخی پروژههای بزرگ نیز نشان داده است که در شرایط مناسب، امکان کاهش قابل توجه قیمت تمامشده هر مترمربع ساختمان نسبت به پروژههای کوچک وجود دارد که این موضوع میتواند در نهایت به افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن کمک کند.
باکری با تأکید بر ارتباط مستقیم انبوهسازی و فناوریهای نوین ساخت اظهار داشت که انبوهسازی صرفاً به معنای ساخت تعداد زیادی واحد مشابه نیست؛ بلکه بستری برای توسعه صنعتیسازی و بهرهگیری از فناوریهای نوین ساختمانی محسوب میشود. هنگامی که یک پروژه در مقیاس چند هزار واحد مسکونی تعریف میشود، سرمایهگذاری در ایجاد یا توسعه خطوط تولید قطعات پیشساخته، استفاده از تجهیزات پیشرفته و بهکارگیری فناوریهای نوین، از نظر اقتصادی توجیهپذیر خواهد بود.
وی ادامه داد که نتیجه این رویکرد، افزایش کیفیت ساخت، ارتقای بهرهوری و کاهش قابل توجه زمان اجرای پروژههاست؛ بهگونهای که در بسیاری از پروژههای صنعتی، مدت زمان اجرا در مقایسه با روشهای متداول به میزان محسوسی کاهش یافته است.
این پژوهشگر در ادامه با اشاره به آثار ساختوسازهای پراکنده بر مدیریت شهری اظهار کرد که یکی از چالشهای مهم کلانشهرها، اجرای همزمان تعداد زیادی پروژه ساختمانی کوچک در نقاط مختلف شهر است. این وضعیت علاوه بر ایجاد اختلال در تردد شهری، افزایش آلودگی صوتی و گردوغبار، موجب دشواری مدیریت کارگاههای ساختمانی و تحمیل هزینههای مضاعف به مدیریت شهری میشود.
باکری افزود که در مقابل، اجرای پروژههای انبوهسازی در سایتهای مشخص، شهرکهای جدید یا اراضی حاصل از تجمیع بافتهای فرسوده، امکان مدیریت متمرکز عملیات اجرایی، کنترل بهتر آثار زیستمحیطی، ساماندهی حملونقل مصالح و همچنین تأمین همزمان زیرساختهای موردنیاز از جمله شبکه آب، برق، گاز، فاضلاب، فضای سبز و خدمات عمومی را فراهم میکند.
این کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر نقش نظام تأمین مالی در موفقیت پروژههای بزرگمقیاس گفت که تجربه بسیاری از کشورها نشان میدهد تجمیع منابع مالی و هدایت آن به پروژههای بزرگ، علاوه بر افزایش بهرهوری، امکان نظارت دقیقتر بر کیفیت اجرا، زمانبندی پروژه و نحوه هزینهکرد منابع را فراهم میکند. همچنین این رویکرد میتواند زمینه حضور سرمایهگذاران حرفهای، شرکتهای توسعهگر و استفاده از ابزارهای نوین مالی مانند صندوقهای سرمایهگذاری، انتشار اوراق مالی و سایر روشهای تأمین مالی پروژه را تقویت کند.
وی با اشاره به ضرورت بازنگری در تجربههای گذشته انبوهسازی تصریح کرد که نباید تجربههای ناموفق گذشته تکرار شود. هدف از انبوهسازی، صرفاً افزایش تعداد واحدهای مسکونی نیست، بلکه ایجاد محلهها و شهرکهای برخوردار از هویت شهری و کیفیت مناسب زندگی است. به همین دلیل، همزمان با احداث واحدهای مسکونی باید سرانههای آموزشی، درمانی، فرهنگی، تجاری، ورزشی و فضاهای عمومی نیز مطابق ضوابط و استانداردهای شهرسازی پیشبینی و اجرا شوند تا ساکنان از محیطی مطلوب و پایدار برای زندگی برخوردار باشند.
باکری در پایان با اشاره به نقش سیاستگذار در توسعه انبوهسازی اظهار داشت که وظیفه دولت، ورود مستقیم به ساختوساز نیست؛ بلکه باید بسترهای حقوقی، اقتصادی و اجرایی لازم را برای فعالیت بخش خصوصی و توسعهگران حرفهای فراهم کند. تسهیل فرایندهای صدور مجوز، تأمین زمین از طریق سازوکارهای قانونی، حمایت از روشهای نوین تأمین مالی، ایجاد مشوقهای هدفمند و کاهش موانع سرمایهگذاری، از جمله اقداماتی است که میتواند زمینه رونق انبوهسازی را فراهم کند.
وی تأکید کرد که تا زمانی که بسترهای حقوقی، اقتصادی و مدیریتی لازم برای اجرای پروژههای بزرگمقیاس و فعالیت شرکتهای توانمند توسعهگر فراهم نشود، دستیابی به تعادل پایدار در بازار مسکن و افزایش دسترسی خانوارها، بهویژه اقشار متوسط، به مسکن مناسب و مقرونبهصرفه با دشواری مواجه خواهد بود.
به گزارش صما، یک پژوهشگر و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با تأکید بر ناکارآمدی رویکرد ساختوسازهای پراکنده و پروژههای خرد در پاسخگویی به نیاز انباشته بازار، اعلام کرد که جبران کمبود ساختاری مسکن در کشور، مستلزم حرکت به سمت انبوهسازی نظاممند، یکپارچه و مقیاسپذیر است.
