قانونی که تولید آپارتمان را کم کرد

در حالی از عمر قانون پیش فروش مسکن بیشتر از ۱۳ سال می گذرد که انبوه سازان و تحلیلگران این قانون را در بن بست دانسته و اعلام می کنند که تاکید بر ادامه این روند بازار مسکن را قفل کرده است.

به گزارش صما و به نقل از بازار مشکلات قضایی به وجود آمده در پیش فروش مسکن در دهه ۸۰ و وجود پرونده های عدیده در این زمینه در سیستم قضایی باعث شد تا مجلس شورای اسلامی قانونی را تصویب کند که بر اساس آن پیش فروش مسکن تا حدودی نظام مند شود. به همین دلیل در این قانون بدون توجه به سایر روش ها و بستن ایرادها و احتمالات کلاهبرداری در پیش فروش مسکن، تمام مشاوران املاک را از ورود به پیش فروش ساختمان منع کرد و مقرر شد این اقدام در دفاتر اسناد رسمی ثبت و اجرایی شود.

اگر چه این قانون توانست تعداد پرونده‌های شکایت در دادگاه‌ها را کاهش دهد اما به اعتقاد اکثر کارشناسان و انبوه سازان این قانون به نوعی گردش سرمایه در بازار مسکن را مختل کرد. پس اینکه این قانون توانسته تعداد پرونده ها را کاهش دهد به معنی موفقیت آن نیست.

پس اگر قانون فعلی پیش فروش مسکن تسهیل نشود بدون شک نبود گردش سرمایه و نقدینگی دست انبوه سازان را در زمینه تامین مالی از مردم بسته و فاصله تقاضا و عرضه مسکن را بیشتر از بیش افزایش خواهد داد.

هر چند کشور در شناسایی متقاضیان مسکن و میزان نیاز آنها به مسکن ضعف و مشکلات زیادی دارد و دلیل اجرایی نشدن قانون پیش فروش مسکن هم در این ۱۳ تا ۱۴ سال گذشته دقیقا همین مسئله است اما باید اذعان داشت که روش های استفاده از مسکن در این سالها مبتنی بر روش های حمایتی دولت با حذف قیمت زمین و متمرکز بر دهک های یک تا چهار بوده و دهک های متوسط را شامل نشده است.

حال باید به این نکته تاکید کرد که طبق برآوردها اگر سیستم پیش فروش در این سال ها که مجلس آن را تصویب کرد به خوبی راه اندازی و اجرایی می شد، متقاضیان مسکن می توانستند حدود ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را توسط خود بازار تهیه کنند. موضوعی که سالهاست متأسفانه به دلیل همین بی توجهی به نوعی به بن بست رسیده و متوقف شده است.

قانون پیش فروش ساختمان سال ۸۹ مصوب شده و آیین‌نامه‌های اجرایی آن از سال ۹۳ برای اجرا ابلاغ شد اما به دلایل مختلف اجرای این قانون با اقبال عمومی روبه‌رو نشد. پیش از این پیش فروش مسکن در بنگاه‌های املاک و در قالب قرارداد عادی، قولنامه‌ای و مبایعه‌نامه انجام می‌شد که تخلفات گسترده‌ باعث شد تا مجلس پیش فروش مسکن را به دفاتر اسناد رسمی منتقل کند

قانون پیش فروش ساختمان سال ۸۹ مصوب شده و آیین‌نامه‌های اجرایی آن از سال ۹۳ برای اجرا ابلاغ شد اما به دلایل مختلف اجرای این قانون با اقبال عمومی روبه‌رو نشد. پیش از این پیش فروش مسکن در بنگاه‌های املاک و در قالب قرارداد عادی، قولنامه‌ای و مبایعه‌نامه انجام می‌شد که تخلفات گسترده‌ باعث شد تا مجلس پیش فروش مسکن را به دفاتر اسناد رسمی منتقل کند. پس با توجه به گستردگی تخلفات و اینکه ۳۰ درصد پرونده‌های حقوقی و کیفری دستگاه قضا مربوط به تخلفات پیش فروش واحدهای مسکونی است، این امر مورد توجه قرار گرفته است.

املاکی ها معتقد هستند که قانون همان امکاناتی را که امروزه در خصوص اطلاعات مالک و خریدار و حتی ممنوع المعامله شدن و ممنوع الخروجی افراد به دفاتر اسناد داده است به املاکی ها می داد بودن شک روند پیش فروش مسکن تا این حد تخلف صورت نمی گرفت و امروز تولید مسکن به بهترین وجه ممکن رونق گرفته بود.

«داوود بیگی نژاد» تحلیلگر و پژوهشگر حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن و نبود سرمایه لازم برای تولید مسکن می گوید: قفل شدن بازار مسکن یعنی اینکه گردش سرمایه در بازار مسکن وجود ندارد. این نبود گردش سرمایه را اگر بخواهیم مثالی برای آن بزنیم می توان به موضوع پیش فروش مسکن اشاره کرد.

مادامی که پیش فروش مسکن توسط مشاوران املاک صورت می گرفت سرمایه ولو اندک به سمت تولیدکننده هدایت می شد. اما امروز می بینیم که بازار مسکن قفل شده است و سازنده، واحد مسکونی خود را نمی تواند به فروش برساند و به همان نسبت نمی تواند تولید کند

وی ادامه می دهد: مادامی که پیش فروش مسکن توسط مشاوران املاک صورت می گرفت سرمایه ولو اندک به سمت تولیدکننده هدایت می شد. اما امروز می بینیم که بازار مسکن قفل شده است و سازنده، واحد مسکونی خود را نمی تواند به فروش برساند و به همان نسبت نمی تواند تولید کند.

به نظر می رسد این عدم تولید در نهایت قیمت مسکن را افزایش و به ضرر قشر مستاجر تمام خواهد شد. اما به هر حال این عدم ورود املاکی ها به پیش فروش ساختمان که قانون مجلس هست باعث شده تا تولید مسکن از یک عقب افتادگی قابل توجهی رنج ببرد.

«فرشید پورحاجت» عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان نیز در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» می گوید: یکی از ابزارهای تقویت قدرت نقدینگی تولیدکنندگان مسکن که باید مورد توجه قرار بگیرد پیش فروش ساختمان است که متاسفانه قانونی که در مجلس شورای اسلامی مصوب شده است می توان گفت که در این ۱۲ یا ۱۳ سال گذشته مسیر پیش فروش ساختمان را با بن بست مواجه کرده است.

سازندگان مسکن رغبت چندانی به استفاده از پیش فروش و ظرفیت مناسب تقویت نقدینگی ندارند. ادامه این روند را می بینیم که عملا پیش فروش ساختمان به عنوان یک مکانیزم تامین نقدینگی، کاربری خود را از دست داده است

او می گوید: سازندگان مسکن رغبت چندانی به استفاده از پیش فروش و ظرفیت مناسب تقویت نقدینگی ندارند. ادامه این روند را می بینیم که عملا پیش فروش ساختمان به عنوان یک مکانیزم تامین نقدینگی، کاربری خود را از دست داده است.

«ایرج رهبر» دبیر کانون سراسری انبوه سازان نیز معتقد است که یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره مند شود و استفاده از نقدینگی های موجود در سطح جامعه باید کمک کننده به تسهیلات بانکی باشد.

او می گوید: برای اینکه ببینیم عملکرد قانون پیش فروش مسکن در این ۱۳ سال گذشته چقدر خوب بوده، باید ببینیم در عمل چقدر توانسته به حل مشکل قانونگذار کمک کند؟ در دوره ای ۴ هزار پرونده برای کلاهبرداری در زمینه پیش فروش داشتیم و می خواستیم این را حل کنیم. اما آیا با مصوب کردن این قانون و حل کردن این مشکل آیا یک مشکل دیگر را به وجود نیاوردیم و مانع یک پیشران اقتصادی یعنی حوزه مسکن نشدیم؟

تامین مالی در حوزه ساختمان موضوع دقیق و پیچیده‌ای است و باید برای این مهم با مدیریت مواجه شویم. یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره مند شود و استفاده از نقدینگی های موجود در سطح جامعه باید کمک کننده به تسهیلات بانکی باشد. چرا راه‌های مردمی را ببندیم و فشار را روی تسهیلات بانکی وارد کنیم؟

وی افزود: تامین مالی در حوزه ساختمان موضوع دقیق و پیچیده‌ای است و باید برای این مهم با مدیریت مواجه شویم. یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره مند شود و استفاده از نقدینگی های موجود در سطح جامعه باید کمک کننده به تسهیلات بانکی باشد. چرا راه‌های مردمی را ببندیم و فشار را روی تسهیلات بانکی وارد کنیم؟ یکی از کارهای خوب این بود که افراد انبوه ساز را از طرف وزارت راه و شهرسازی اعتبارسنجی و صلاحیت بندی کردیم. می توانستیم در حوزه پیش فروش هم همین صلاحیت سنجی را اجرا کنیم و جلو پرونده ها را بگیریم. هر قانونی که مصوب می کنید باید ببینید آیا زمینه اجرایی شدن آن وجود دارد یا ندارد؟

رهبر ادامه داد: در این قانون شناسنامه فنی ملکی پیش بینی شده است که تا پیش از تصویب آن سابقه نداشت و هیچ دستگاهی اجرای آن را برعهده نمی گرفت. همچنین وظیفه‌ای را برای ناظر فنی تعیین کردیم که باید به دفترخانه گزارش حقوقی بدهد، در حالیکه در مقابل این مسئولیت حق الزحمه‌ای نگرفته و مسئولیت او نیست. این مشکلاتی در قانون است که می توانستیم از راهکارهای بسیار بهتری استفاده کنیم. یکی از بهترین راهکارها ایجاد سامانه برای ارتباطات برخط است که ملک پیش فروش شده را نتوان مجددا فروخت. اما به جای این ما یک قانون بسیار پیچیده و مانع آفرین را تصویب کردیم که اجرای آن موجب قفل شدن فرایندها می شود.

به نظر می رسد تا زمانی که مشکلات و دست اندازهای قانون پیش فروش مسکن برطرف نشود و اصلاحاتی صورت نگیرد استقبالی از سوی سازندگان از این قانون صورت نخواهد گرفت و مشکلات کمبود و تامین نقدینگی که بزرگترین مشکل رونق بخش مسکن است برطرف نخواهد شد.