چرا بانک‌ها به تکلیف قانون جهش تولید مسکن عمل نکردند؟
به گزارش صما و به نقل از دنیای اقتصاد بانک‌ها در فصل اول از «تامین مالی مسکن ۱۴۰۱» ناکام ماندند. قرار بود حداقل ۲۰ درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی، نصیب بخش مسکن شود، اما در بهار امسال فقط ۲/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداخت شده به بخشهای مختلف، وارد بازارهای ساختوساز و خرید خانه شد.
«نه» بانک‌ها به شارژ مالی مسکن ناشی از «تکلیف بدون پشتوانه» است. بررسی‌ها درباره منشأ «فقر تسهیلات مسکن» نشان می‌دهد، بانک‌ها برای وامدهی به بازار مسکن با عدم تعادل بین منابع(سپردههای کوتاهمدت) و مصارف (تسهیلات حداقل ۱۰ ساله) روبه‌رو هستند.
تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی از حجم تسهیلات‌‌‌دهی شبکه بانکی به بخش مسکن در بهار ۱۴۰۱ حکایت از نمره تک بانک‌ها در این حوزه دارد. در حالی که برابر قانون شبکه بانکی باید سالانه ۳۶۰هزار میلیارد تومان تسهیلات در بخش مسکن پرداخت کند و با این وصف برش سهماهه بهار برای تحقق این هدف، پرداخت ۹۰هزار میلیارد تومان تسهیلات است، عملکرد شبکه بانکی در اولین فصل سال‌جاری معادل ۳۱هزار میلیارد تومان گزارش شده است. «دنیای‌اقتصاد» ضمن بررسی علت ناکامی در تحقق این هدف مالی در سه‌ماه نخست امسال، به این سوال پاسخ می‌دهد که آیا این «نه» بانک‌ها به رونق مسکن اختیاری است یا اجباری.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با وجود اینکه بانک مرکزی چندی است از انتشار گزارش رسمی سهم بخشهای مختلف اقتصادی از تسهیلات بانکی که پیش‌تر به صورت ماهانه منتشر می‌شد سر باز می‌‌‌زند، اما کارنامه عملکرد شبکه بانکی در سه‌ماه نخست امسال که به تازگی توسط مرکز آمار با عنوان «گزارش فصلی اقتصاد ایران در بهار ۱۴۰۱» منتشر شده، تصویری از فاصله زیاد آنچه محقق شده با آنچه در برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های قانونی پیش‌بینی شده است را به نمایش می‌گذارد.
بر اساس قانون، بانک‌ها باید سالانه معادل ۲۰درصد از کل تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. در این میان قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی متر دیگری نیز برای اندازه‌‌‌گیری ایفای تعهدات بانکی تعریف کرده است؛ به این ترتیب که شبکه بانکی طبق این قانون با هدف حمایت از بخش مسکن باید سالانه ۳۶۰هزار میلیارد تومان تسهیلات به این بخش پرداخت کند. اما عملکرد بهار امسال نشان‌‌‌دهنده نمره تک شبکه بانکی در این حوزه است. کل شبکه بانکی در برش سهماهه نخست امسال معادل ۳۱هزار میلیارد تومان از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داده و این در حالی است که اغلب چیزی حدود نصف این رقم تسهیلات جدید یا به اصطلاح کارشناسان بانکی «Fresh Money» نیست، بلکه تمدید تسهیلات قبلی است؛ موضوعی که از آن به عنوان «استمهال» یاد می‌شود.
اما حتی با قبول این فرض بعید که تمام این ۳۱هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید باشد و همه آن به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص پیدا کرده باشد، باز هم عملکرد بانک‌ها به اخذ نمره مردودی انجامیده است؛ کمااینکه سهم این ۳۱هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن که در فاصله ابتدای فروردین تا انتهای خرداد امسال توسط شبکه بانکی پرداخت شده، معادل ۲/ ۵درصد از مجموع تسهیلاتی است که در این بازه زمانی به بخشهای مختلف اقتصادی پرداخت شده است. در واقع بانک‌ها در این بخش نیز نتوانسته‌‌‌اند به سهم ۲۰درصدی بخش مسکن نزدیک شوند. نکته قابل تامل این است که به استثنای سال ۹۷، در مجموع از سال ۹۵ تاکنون همواره سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی بانک‌ها به صورت سالانه زیر ۱۰درصد بوده است. در سال ۹۷ نیز رشد این سهم ناشی از افزایش قابل‌توجه سقف وام بانکی خرید مسکن بود که موجب شد سهم مذکور دو رقمی شود.
بانک‌ها مختارند یا مجبور؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گذشته از موضوع کارشناسی بارها تکرار شده در این زمینه ناظر بر اینکه دولت نباید برای بانک‌ها به عنوان بنگاه اقتصادی تعیین‌تکلیف کند و بدون در نظر گرفتن محدودیت‌ها، پرداخت تسهیلات به یک بخش اقتصادی را بر عهده بانک‌های تجاری بگذارد، واقعیت بخش مسکن با در نظر گرفتن مقیاس مالی و اعتباری این بازار ضرورت اختصاص حداقل ۱۵درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن را نشان می‌دهد. اما گزارش آماری از عملکرد شبکه بانکی نشان‌‌‌دهنده «نه» بانک‌ها به رونق بخش مسکن حتی صرف‌‌‌نظر از پروژه مسکن‌‌‌سازی یک‌میلیونی توسط دولت است. اما سوال اینجاست که آیا این «نه» از سر اجبار بوده یا آنها به اختیار خود ترجیح می‌دهند از مشارکت در تسهیلات‌‌‌دهی بخش مسکن پرهیز کنند؟ به عبارت دیگر باید مشخص شود که بانک‌ها «نمی‌‌‌خواهند» یا «نمی‌توانند» بابت کمک به تامین مالی خرید مسکن، نسبت به پرداخت وام به متقاضیان اقدام کنند.
برای پاسخ به این سوال باید مساله را در دو بخش جداگانه ناظر بر پروژه مسکن‌‌‌سازی دولت و بخش مسکن مستقل از پروژه‌‌‌های دولتی بررسی کرد. بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در بخش ساخت سالانه یکمیلیون واحد مسکونی توسط دولت، این «نه» بانک‌ها اختیاری نبوده است؛ چراکه بر اساس گزارش رسمی سازمان ملی زمین و مسکن مربوط به آخرین وضعیت ساخت یکمیلیون واحد مسکونی توسط دولت، از ابتدای اجرای این پروژه در نیمه دوم سال گذشته تا پایان شهریورماه امسال، تنها حدود ۲۰۰هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرده است. آمار پروانه‌‌‌های ساختمانی در واقع نشان‌‌‌دهنده آمار تعداد واحدهایی است که استحقاق دریافت وام را پیدا کرده است. شبکه بانکی تنها به پروژه‌‌‌هایی وام پرداخت می‌کند که مراحل اولیه آن به‌خصوص صدور پروانه ساختمانی طی شده باشد و با این وصف نمی‌توان ادعا کرد حجم ساختوساز از آمار تسهیلات‌‌‌دهی جلوتر است. طبعا در شرایطی که فقط حدود یک‌‌‌پنجم از برنامه یک سال اول مسکن‌‌‌سازی دولت محقق شده، انتظار نمی‌رود بانک‌ها سهم بیشتری از تسهیلات این ابرپروژه دولتی را پرداخت کرده باشند.
اما با وجود اینکه «نه» بانک‌ها به پروژه نهضت ملی مسکن اختیاری نبوده، با نگاهی به کارکرد طبیعی بازار مسکن می‌توان این طور تلقی کرد که این «نه» از یک منظر دیگر به کل بخش مسکن تا حدودی «اختیاری» است. هرچند دست بانک‌ها به لحاظ وضعیت منابع و مصارف قدری بسته است و از این منظر «نه» به پرداخت وام به متقاضیان مسکن خارج از طرح نهضت ملی تا حدودی «اجباری» تلقی می‌شود، اما دو مساله دیگر نیز وجود دارد که نشان می‌دهد بانک‌ها با در نظر گرفتن توجیه اقتصادی فعالیت خود، وامدهی به بخش مسکن را فاقد صرفه اقتصادی تلقی می‌کنند. این دو مساله یکی ناظر بر هزینه بالای تامین پول در شبکه بانکی و دیگری ناظر بر وضعیت تعادل منابع و مصارف آنهاست. مساله‌ای که بانک‌ها به عنوان بنگاه اقتصادی باید همواره در تصمیم‌‌‌های خود برای فعالیت در نظر بگیرند، صرفه اقتصادی است. اما در شرایطی که سپردههای بانکی عمدتا از جنس کوتاهمدت هستند و سررسید بازپرداخت تسهیلات مسکن حداقل دو تا سه ساله و در اغلب موارد قدری بیشتر است، وامدهی در بخش مسکن نمی‌تواند یک فعالیت به‌‌‌صرفه با بازدهی قابل قبول برای بانک‌ها به شمار بیاید. علاوه بر عدم‌تناسب سررسید پرداخت وام‌‌‌های بانکی با سررسید سپرده‌‌‌ها که مهم‌ترین منبع تامین پول برای وامدهی به شمار می‌‌‌آید، قیمت تمام شده تامین پول برای بانک‌ها نیز بسیار بیشتر از ۱۸درصد نرخ سود مصوب برای انواع تسهیلات بانکی است. کارشناسان اعتقاد دارند سیاستگذار پولی و دولت باید با اصلاح نگاه خود به شبکه بانکی، بازی برد – برد را رقم بزنند. آنها باید بانک‌ها به‌خصوص بانک‌های تجاری را به مثابه یک بنگاه اقتصادی که فعالیت‌های آن باید همسو با منافعش باشد، به رسمیت بشناسند. اگر این نگاه حاکم شود و سیاستگذار کلان بپذیرد که هر یک از بانک‌های مشارکت‌‌‌کننده در پرداخت وام مسکن باید به نحوی از تامین منافع خود اطمینان حاصل کنند، مانع سالیان همراهی شبکه بانکی با بخش مسکن برطرف می‌شود.
از یکسو دولت در بحث تامین مسکن دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد قطعا مسوولیت و بر اساس قانون تکلیف دارد؛ تکلیفی که باید آن را با حمایت هدفمند یارانه‌‌‌ای ایفا کند. از طرف دیگر بانک‌ها باید به عنوان یک سرمایه‌گذار مستقل توسط دولت به رسمیت شناخته شوند. در این صورت اگر پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش مسکن به عنوان یک هدف توسط دولت دنبال می‌شود، باید هزینه آن به شکل یارانه هدفمند به بانک‌ها پرداخت شود. این یارانه الزاما پرداخت نقدی نیست. گران‌‌‌ترین و ارزشمندترین ابزاری که برای حمایت از خانه اولی‌‌‌ها، اقشار کم‌‌‌درآمد و همین‌طور شبکه بانکی در اختیار دولت قرار دارد «زمین» است. راهکارهایی وجود دارد که دولت می‌تواند زمین را در خدمت مسیر تقویت جریان وامدهی به بخش مسکن قرار دهد؛ به این ترتیب که از زمین‌‌‌های ارزشمند خود به عنوان جبران سود بانکی در وام‌‌‌های اختصاص یافته به این بخش استفاده کند.
رشد منفی حجم تسهیلات مسکن نسبت به تورم
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در سه‌ماه نخست امسال حاوی یک نکته تلخ است که نشان می‌دهد در برش سهماهه از هدف‌‌‌گذاری سال ۱۴۰۱، میزان رشد ریالی تسهیلات بخش مسکن در مقایسه با تورم مسکن در بهار امسال نیز منفی بوده است. در واقع اگر قرار بود بانک‌ها در بهار امسال معادل سال گذشته وام پرداخت کنند، باید حجم ریالی این وام‌‌‌ها متناسب با نرخ تورم رشد می‌کرد. میانگین تورم عمومی در بهار امسال نسبت به فصل مشابه پارسال ۴۲ و تورم مسکن ۴۵درصد بوده است. این در حالی است که حجم ریالی تسهیلات بانکی پرداخت شده در بخش مسکن در مقایسه با بهار پارسال ۳۸درصد رشد کرده است. با این وصف رشد حجم تسهیلات از نرخ تورم مسکن و همین‌طور تورم عمومی جا مانده و این یعنی در واقعیت، سهم تسهیلات مسکن از بازار تسهیلات بانکی کمتر از بهار پارسال بوده است؛ آن هم با وجود اجرای طرح مسکن‌‌‌سازی‌میلیونی توسط دولت. این ارقام به روشنی عدم‌تناسب بین نیاز بخش مسکن با میزان وام‌‌‌های پرداختی توسط شبکه بانکی را تصویر و ضرورت چاره‌‌‌جویی سیاستگذار برای خروج از این بن‌‌‌بست را نشان می‌دهد.
