افزایش قیمت و کاهش تولید در انتظار مسکن

سازندگان درباره طرح افزایش عوارض پروانه ساختمانی بر مبنای ارزش مکانی هشدار دادند:

شهرداری هر ساله طبق قانون نوسازی مصوب سال ۴۷ عوارض صدور پروانه را تنظیم می‌کند و به شورای شهر برای تصویب می‌برد. هرچند شهرداری و شورای شهر اختیار افزایش سالانه عوارض صدور پروانه را دارند، اما می‌تواندن تا چند سال عوارض را تغییر ندهد. از سال ۹۷ تا ۹۹ هر سه سال تغییرات قیمت عوارض اعمال شده است. اما در آخرین دوره که از سال ۹۹ مصوب شده و برای ۱۴۰۰ ملاک عمل بوده است، نوع محاسبه عوارض بر مبنای ارزش مکانی تعیین شده است. بدین‌ترتیب افزایش ۵۰ درصدی عوارض ساختمانی را شاهدیم. افزایشی که پیش‌بینی می‌شود به دنبال آن شاهد افزایش قیمت تمام شده ساختمان‌ها و رکود بیشتر بازار ساختمان باشیم.

تعیین عوارض بر مبنای ارزش مکانی

به گزارش صما، یک منبع آگاه در مدیریت شهری که تمایلی به درج نامش نداشت، با بیان اینکه تاکنون مبنا بر اساس ارزش مالیاتی بود، گفت: هر ساله وزارت اقتصاد و دارایی دفترچه دارایی را ابلاغ می‌کرد و شهرداری نیز بر پایه آن فرمول‌هایی را محاسبه و عوارض را دریافت می‌کرد.

وی با یادآوری اینکه این بار پارامتر جدیدی به نام ارزش مکانی برای تعیین و دریافت عوارض تعریف شده است، افزود: بر این اساس میزان نزدیکی به ایستگاه مترو، خدمات و تجهیزات شهری مانند پارک، بازار میوه و تره بار، ایستگاه آتش‌نشانی و خیابان اصلی و… را بر این اساس لحاظ کرده‌اند و برای هر پلاکی ارزشی قائل شده‌اند.

این منبع آگاه اعمال کامل این طرح را موجب افزایش پنج تا ۱۰ برابری عوارض بیان و تصریح کرد:‌ بنابراین تصمیم گرفتند که آن را به تدریج وارد فرمول‌ها کنند؛ درنتیجه امسال فرمول‌ها را بر اساس ترکیبی از ارزش معاملاتی قدیم و ارزش مکانی جدید تعریف کردند.

وی با یادآوری اینکه این طرح نیمه اول بهمن سال ۹۹ در شورای شهر مصوب شد و برای تصویب به فرمانداری رفت، ادامه داد: فرمانداری درباره آن تصمیم نگرفت و به استانداری سپرد؛ استانداری نیز در اردیبهشت ماه پذیرفت که فرمول‌ها به این شکل تغییر کند، اما اجرای آن را به اول تیر موکول کرد.

این منبع آگاه با اظهار اینکه بنا بود این طرح با تاخیر دو هفته‌ای اجرا شود که دچار وقفه شده است، گفت: باتوجه‌به افزایش ۵۰ تا ۱۲۰ درصدی عوارض، وضعیت کرونایی، بحث‌های اقتصادی و تغییر و تحولات اداری، بناست شورای شهر درباره چگونکی اجرای این طرح وارد شور شود.

وی در عین حال با بیان اینکه مبلغ این عوارض در برابر قیمت واقعی ملک بسیار کم و در حد یک تا دو درصد است، تصریح کرد: این رقم نمی‌تواند تاثیر معناداری ایجاد کند اما معمولا بازار از این دست اتفاقات پیام دریافت می‌کند که این پیام بیشتر تبعات دارد؛ وگرنه افزایش متری ۵۰۰ هزار تومان ساختمان مسکونی در منطقه‌ای متوسط خیلی نگران‌کننده نیست.

به باور این منبع آگاه مشکل این است که وقتی سازنده‌ها و بنگاه‌های اقتصادی این افزایش عوارض را بهانه‌ای برای افزایش قیمت می‌کنند.

بی‌تمایلی سازندگان به تولید، افزایش قیمت ملک و تشدید رکود، نتیجه افزایش عوارض

در این رابطه علیرضا قوانلو یکی از سازندگان با بیان اینکه افزایش اینگونه عوارض‌ها در قیمت ملک، آپارتمان و هزینه تمام شده بسیار تاثیرگذار است، گفت: وقتی سازنده پول بیشتری هزینه کند و قیمت مصالح هم افزایش یابد و از آن سو هم قیمت زمین گران است در نتیجه قیمت تمام شده ساختمان و مسکن زیاد می‌شود. بنابراین مسکن با قیمت بیشتری به دست مصرف‌کننده می‌رسد.

وی با اظهار اینکه شهرداری به جای ثابت نگه داشتن قیمت‌ها با چنین قوانینی باعث رشد قیمت‌ها می‌شود، افزود: ما سازنده‌های از سیستم مدیریتی شهرداری تقاضا داریم که افق آینده را جوری برنامه‌ریزی کند که آپارتمانی کیفی‌تر با قیمت مناسب به دست مردم برسد.

قوانلو با تاکید بر اینکه شهرداری نباید این افزایش قیمت را به خصوص در بحران‌های موجود و تلاطم کنونی قیمت‌ها انجام دهد، تصریح کرد: باید روالی در پیش گرفته شود که نه‌تنها قیمت تمام شده آپارتمان افزایش نیابد بلکه سازنده‌ها به تولید تشویق شوند؛ اما چنین طرح‌هایی باعث یکسری از بحران‌ها و چالش‌ها می‌شود که بسیاری از سازنده‌ها حتی مصرف‌کننده‌ای که تمایل به ساخت خانه‌اش دارد را از تولید عقب می‌راند.

این سازنده با اشاره به اینکه اکنون برخی از مالکان به خاطر افزایش قیمت دست نگه داشته‌اند که این باعث جلوگیری از تولید می‌شود، یادآور شد: افزایش ۵۰ تا ۱۲۰ درصدی خیلی تاثیرگذار است؛ زیرا یکی از موارد پرداختی که در بحث محاسبات سازندگی می‌آید، عوارضی است که به شهرداری، بیمه و ناظران می‌دهیم که این مبالغ در ساخت برای ما یک عدد تعیین‌کننده است؛ حالا بحث ساخت و مصالح بماند.

به‌گفته وی با افزایش بیش از ۵۰ درصدی عوارض بی‌شک جلوی تولید سازندگان گرفته شده یا متقابلا به قیمت ملک اضافه و رکود به شدت تشدید می‌شود که دود آن در نهایت به چشم مصرف‌کننده می‌رود.

افزایش عوارض توان تولید سیستم ساختمان‌سازی را می‌گیرد

قوانلو ضمن درخواست از مدیران شهری برای ثابت نگه داشتن قیمت عوارض، اظهار داشت: در این شرایط بحرانی کنونی شورای شهر باید سازندگان را تشویق کنند؛ حتی روی قسطی کردن پرداخت کار کنند و به جای افزایش عوارض، آن را ثابت نگه دارند. همچنین شهرداری اکنون باید از تخفیفاتی که همیشه در مواقع بحرانی می‌گذارد استفاده کند.

وی با تاکید بر اینکه اجرایی شدن این طرح در تهران مطابق با تجربه سال‌های پیش، مبنای عمل شهرداری‌های سایر شهرهای کشور و حتی روستاها نیز خواهد شد، اضافه کرد: اکنون اقتصاد باید گردش داشته باشد و تولید بیشتر شود تا مملکت شرایط ایده‌ال خود را بیابید؛ وگرنه اگر شرایط به این شکل پیش برود کل توان تولید سیستم ساختمان‌سازی در ایران گرفته می‌شود؛ درحالی‌که سیستم ساختمان‌سازی در ایران اولین نوع تولید است و هزاران شغل وابسته به این صنف با مشکل روبه‌رو می‌شوند.

افزایش عوارض مانعی بر کاهش قیمت مسکن است

محمدحسین مرادی ممدلو،‌ یکی دیگر از سازندگان با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن از چند پارامتر تاثیر می‌گیرد، توضیح داد: عوارض مصالح ساختمانی و تحرکات بازار و دلال‌بازی‌ها عوامل تاثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن هستند؛ در این مقطع از زمان با‌توجه‌به اینکه مسکن دچار رکود خیلی بدی شده است شاید نتوان به یقین گفت که تاثیر خیلی سریعی خواهد گذاشت، اما بی‌شک افزایش قیمت را منجر خواهد شد.

وی با اظهار اینکه عوارض ساختمانی بخش بسیار مهمی از هزینه‌های ساخت را دربر می‌گیرد، ادامه داد: افزایش عوارض با این شیوه جدید بی‌شک در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود یا حداقل اجازه نمی‌دهد قیمت مسکن کاهش یابد.

این سازنده با یادآوری اینکه در مدت رکود مسکن، درصد جزئی کاهش قیمت در مسکن داشتیم، تصریح کرد:‌ با این مصوبه نه‌تنها رکود خواهیم داشت بلکه کاهش قیمت هم ممکن نیست.

وی در عین حال یادآور شد: البته در سالی که گذشت درست است که مسکن در رکود بود و کاهش قیمت نسبی داشت، اما هزینه‌های ساخت به شدت افزایش یافته است. اینکه می‌گفتند قسمتی از مبلغ مسکن حباب است، اکنون این حباب در حال پر شدن است.

مرادی ممدلو با بیان اینکه هزینه‌های اجرایی آنقدر بالا رفته است که با این داستان هم تقریبا حباب مسکن از بین می‌رود و تبدیل به قیمت واقعی می‌شود، افزود:‌ با توجه به کاهش قیمت نسبی ۱۰ تا ۲۰ درصدی در مناطق مختلف امروز به نظرم با این مصوبه خلا این حباب پر و قیمت واقعی می‌شود. اگر رکود ادامه‌دار شود چرخه تولید تمام مصالح ساختمانی دچار خلل می‌شود؛ زیرا وقتی که سازنده نتواند به قیمت تعریف شده خودش بفروشد میزان ساخت و ساز کم می‌شود.

طرحی که به کل کشور سرایت خواهد کرد

وی با اظهار اینکه اکنون در ایران خیلی از پارامترهای تولیدی وابسته به مسکن است، گفت: مسکن اگر از رونق بیفتد و چرخش کار نکند اقتصاد ملی دچار آسیب می‌شود. چرخ مسکن متوقف شود خیلی از تولیدی‌ها از کار می‌افتند و چند صد شغل مستقیم و غیر مستقیم داریم که خیلی از آنها شغل خود را از دست می‌دهند.

مرادی ممدلو، افزایش قیمت عوارض در این مقطع را کار بسیار اشتباهی دانست و اظهار امیدواری کرد: تصمیم‌گیری درباره این مسئله به شورای شهر جدید واگذار شود.

این سازنده همچنین پیش‌بینی کرد: در صورت تصویب و اجرایی شدن این طرح افزایش عوارض، بی شک شاهد پیروی سایر شهرها نیز از آن خواهیم بود؛ چراکه مطابق هر سال همه از تهران تبعیت می‌کنند بنابراین همه شهرهای کشور از این تصمیم شورای شهر تهران تاثیر خواهند گرفت.

البته وی با یادآوری افزایش مصالح ساختمانی همچون آهن، سیمان و… تصریح کرد:‌ برای نمونه آهن از کیلویی ۷ هزار تومان در اسفند ۹۸ به کیلویی ۱۴ هزار تومان در سال ۹۹ رسید و امسال نیز به قیمت ۱۶ هزار تومان عرضه می‌شود.

به‌گفته مرادی مددلو کم شدن قیمت مسکن شاید تابع کاهش قیمت دلار باشد اما همه متریال‌های ساختمانی در کاهش قیمت از دلار تبیعت نمی‌کنند.

کاهش تعداد دریافت پروانه ساختمانی، از عواقب افزایش عوارض

این سازنده هرچند بر این نکته که شهرداری‌ها به دنبال تامین منابع خود هستند صحه گذاشت اما این را هم یادآور شد: شهرداری باتوجه‌به افزایش هزینه‌های جاری و عمرانی برای پیشبرد پروژه‌ها مجبور به افزایش عوارش است، اما اجبار در این کار و نداشتن سیاست کلی کشور در بحث رونق بخشیدن به مسکن همه را دچار مشکل کرده است.

وی کاهش تعداد دریافت پروانه ساختمان را از دیگر عواقب افزایش عوارض بیان کرد و گفت: تا تقاضایی نباشد هرچقدر هم عرضه داشته باشیم فایده ندارد؛ تورم در بخش‌های دیگر مسکن همچون تامین مصاح و دستمزدها به شدت وجود داشته است و در این شرایط در عوارض هم باشد به نظرم سازنده‌های بزرگ بیشتر آسیب خواهند دید. بنابراین وقتی حجم کاری پایین بیاید درخواست پروانه نیز کمتر خواهد شد.

وی در نهایت تاکید کرد: شورای شهر باید این مسئله را مد نظر قرار دهد یا عوارض را به میزانی افزایش بدهد که تاثیر آنچنانی نداشته باشد.

خروج از نسخه موبایل