قوانینی که خانه پر کن نیست

قانون مالیات بر خانه‌های خالی سرانجام و پس از کش وقوس های فراوان پس از دوبار رفت و برگشت به تصویب شورای نگهبان رسید و برای ابلاغ به دولت به مجلس ارسال شد. ابلاغ اجرای این قانون به دولت در حالی رخ داد که این موضوع از سال ۹۴ در مجلس مطرح بوده است. با این حال و باتوجه به این موضوع که در بودجه سال آینده ۲۰۰ میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل خانه‌های خالی درنظر گرفته شده است به نظر می رسد این رقم باتوجه به تعداد خانه‌های خالی در کشور رقم عجیبی است. چرا که طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن مربوط به سال ۹۵ چیزی حدود ۵/۲ میلیون خانه خالی در کشور شناسایی شده است که اگربخواهیم همین عدد را مبنای محاسبات خود قرار دهیم با توجه به درآمد ۲۰۰ میلیارد تومانی دولت از مالیات بر خانه‌های خالی هر خانه خالی به طور متوسط باید ۸۰ هزار تومان مالیات پرداخت کند. با توجه به این‌که اغلب خانه‌های خالی در مناطق بالای شهر قرار دارند طبیعتا رقم ۸۰ هزار تومان باعث نمی‌شود صاحبان خانه‌های خالی به اجاره دادن ملک خالی خود ترغیب شوند. ضمن این‌که درآمد ۲۰۰ میلیارد تومانی هیچ تناسبی با تعداد تخمینی خانه‌های خالی در کشور ندارد. در این میان برخی کارشناسان مسکن معتقدند به‌جای مالیات بر خانه‌های خالی، اگر قانون مالیات بر عایدی سرمایه یا حداقل مالیات بر عایدی مسکن اجرا می شد اصولا مسکن خالی چندانی در کشور وجود نداشت چرا که عمده خانه‌های خالی در کشور به دلیل احتکار آن توسط افراد دارای منابع مازاد و با نیت های سفته بازانه و کسب سود از بازار مسکن خریداری شده است. با این حال مجلس تصمیم گرفته در گام اول برای سال آینده قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اجرایی کند. 

دریافت مالیات از خانه‌های خالی گر چه برای خیلی از جوان ها عبارت جدیدی محسوب می‌شود اما واقعیت این است که این مالیات موضوع جدیدی نبوده و مطرح شدن آن به دهه ۶۰ باز می گردد. به طوری که قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای اولین بار در سال ۱۳۶۶ تصویب و تا سال ۱۳۸۰ نیز اجرایی می شده است. اما به دلیل هزینه های بسیار زیاد ارزش گذاری املاک که برای دولت ایجاد می شد و به طور کلی مالیات اثرگذاری نیز نبود، سال ۱۳۸۰ از قانون حذف شد. این پایه مالیاتی مجددا در سال ۹۵ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم گنجانده شد تا بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می مانند، مشمول درصدی از نرخ مالیات اجاره بها شوند.

هرچند آمار های جدید و رسمی از تعداد خانه‌های خالی در سراسر  کشور وجود ندارد با این حال بر اساس گزارش چندی پیش وزارت امور اقتصادی و دارایی در سال ۹۵ چیزی حدود ۶/۲ میلیون خانه مسکونی خالی در کشور وجود داشته است. این در حالی است که تعداد خانه‌های خالی در سال ۸۵  حدود ۶۳۳هزار واحد مسکونی و در سال ۹۰ یک میلیون و ششصدهزار واحد بوده است. بر این اساس به نظر می رسد تعداد خانه‌های خالی باتوجه به افزایش قیمت مسکن و تبدیل آن به یک کالای سرمایه ای در حال حاضر بیش از سه میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی باشد.

قوانین مالیات بر عایدی مسکن

قانون مالیات بر عایدی سرمایه به خصوص در حوزه مسکن در کنار مالیات بر خانه‌های خالی ازجمله طرح‌هایی هستند که برای کنترل قیمت مسکن پیشنهاد می‌شود. این طرح در کشورهای دیگر اجرا شده و سرپرست خانوار این اختیار را دارد که خانه اول خود را تا هر مبلغی که باشد بدون پرداخت مالیات به فروش برساند. اما اگر به منظور سرمایه‌گذاری اقدام به خرید مسکن کند در زمان فروش در صورت افزایش قیمت باید مابه التفاوت بیشتر از نرخ تورم را به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت کند. بازار این نوع سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران به واسطه دلایلی چون عدم وجود مالیات های بازدارنده، وجود تورم ساختاری، بیماری هلندی و… بسیار گرم است، اما از آنجا که تورم در کشورهای توسعه یافته مقدار کمی است افراد کمتر در این حوزه سرمایه‌گذاری می‌کنند،  در مقابل مواردی برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن برای سرمایه گذاران تعیین شده که یکی از آن‌ها حضور در بورس و دیگری مشارکت در ساخت پروژه های ساختمانی است. به این صورت که افراد علاقه مند به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن می‌توانند با خرید سهام این پروژه ها در انجام پروژه های مسکونی مشارکت کنند.

شناسایی بسیار سخت

بسیاری از کارشناسان معتقدند شناسایی واحدهای مسکونی در کشور بسیار سخت است و  احتمال دارد درصد خطای آن بالا باشد. آنچه در کشورهای دیگر اجرا شده درگیر کردن درآمد دولت‌های محلی مانند شهرداری ها یا استانداری ها به این نوع درآمدهاست.

به این صورت که شناسایی واحد مسکونی خالی توسط سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی به دلیل گستردگی و پراکندگی خانه‌های خالی کار سخت و تقریبا نشدنی است اما اگر درآمد شهرداری ها و استانداری ها به این نوع درآمدها  گره بخورد قطعا می توان خانه‌های خالی را به صورت مویرگی شناسایی کرد.

آنطور که محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده در سامانه املاک و اسکان تاکنون برای ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد خالی، شناسنامه ایجاد شده که این تعداد حدود ۵۰ درصد املاک کشور را تشکیل می‌دهد.

 چندی پیش هم محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از شناسایی ۱۰۹ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه و ارسال اطلاعات آن‌ها به سازمان امور مالیاتی خبر دادند اما هنوز سازمان امور مالیاتی در این زمینه گزارش نداده که چقدر از این محل درآمد نصیب دولت شده است.

عمده خانه‌های خالی در ایران لاکچری هستند

 غلامرضا سلامی، مشاور سابق وزارت راه و شهرسازی درباره دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: به نظر می رسد تعداد دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی که به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده است عدد درستی نبوده و تعداد واقعی خانه‌های خالی کمتر از این عدداست.

وی با بیان این‌که برای شناسایی خانه‌های خالی، ساز و کار مشخصی وجود ندارد، افزود: اکنون اطلاعات سامانه املاک کامل نیست، از سوی دیگر واحدهایی که به‌عنوان خانه خالی شناخته می‌شود عمدتا خانه‌های لوکس و لاکچری هستند.

سلامی با اشاره به این‌که تنها راه کنترل قیمت مسکن افزایش عرضه است، تأکید کرد: گرچه طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه  و مواردی از این قبیل برای کنترل قیمت مسکن پیشنهاد می‌شود اما باید توجه داشت مالیات بر عایدی در زمان فروش درآمدی را نصیب دولت می‌کند که در این صورت افراد از فروش خانه خود خودداری می‌کنند.

بسترسازی از ساختمان‌سازی مهم تر است

به گفته این کارشناس مسکن، اکثر واحدهای مسکونی که به‌عنوان خانه خالی شناخته می شوند لوکس و لاکچری هستند و عرضه آن‌ها در بازار اجاره، تاثیری بر قیمت ها نخواهد داشت، تصریح کرد: به نظر می رسد طرح پیش‌فروش خانه که اکنون قوانین مشخصی در ایران ندارد باید به اجرا در بیاید و شرایطی فراهم شود تا بخش خصوصی در این مسیر قرار گیرد. 

وی در پاسخ به پرسشی مبنی بر این‌که باوجود وظیفه دولت برای تأمین مسکن چرا اغلب وزرا معتقدند وزارت راه و شهرسازی متولی ساخت مسکن نیست گفت: به نظر من بسترسازی از ساختمان‌سازی بهتر است و اگر شرایطی را فراهم کنیم که سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش یابد بهتر از درگیر شدن دولت و وزارت خانه در امر ساختمان‌سازی است.

 اکنون با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و گرانی مسکن بهترین روش برای خانه‌دار کردن افرادی که واحد مسکونی ندارند به کار گرفتن طرح پیش‌فروش خانه است. به این صورت که خریداران خانه را بر اساس نقشه خریداری می‌کنند و هرچند ماه یک‌بار می‌توانند بخشی از پول ساخت را بپردازند.

 تحقق چنین شرایطی هم برای پیمانکاران و هم برای خریداران مناسب است به این دلیل که سازنده پول زیادی را برای ساخت هزینه نمی‌کند و خریدار نیز مجبور نیست یک‌باره چند صد میلیون پول پرداخت کند.

آخوندی با طرح اقدام ملی هم مخالف بود

مشاور سابق وزارت راه و شهرسازی با اشاره به این‌که در حال حاضر پیش‌فروش مسکن، قانون مشخصی ندارد تصریح کرد: اکثر پیش‌فروش‌هایی که انجام می‌شود با توافق طرفین است که متأسفانه کار خیلی از آن‌ها نیز به دادگاه‌ها کشیده می‌شود.

سلامی به پرسش دیگر دراین‌باره که شما مشاور آقای آخوندی وزیر راه و شهرسازی بودید و چرا در آن زمان به این طرح‌ها اشاره‌ای نشد پاسخ داد: متأسفانه زمانی که دولت یا وزیر تغییر می‌کند همه سیاست‌های قبلی فراموش می‌شود. در زمان آقای آخوندی روی طرح بافت‌های فرسوده کارهای خیلی زیادی شد اما خب وی به‌عنوان وزیر با طرح‌هایی مانند مسکن مهر و طرح اقدام ملی مخالف بود.

وی تأکید کرد: ورود مجلس به موضوع طرح مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت مسکن است اما باید به دلیل اصلی قیمت مسکن اشاره کرد که آن‌هم رشد نرخ ارز است! متأسفانه دولت‌ها در زمان فراوانی ارز، به‌جای تطبیق نرخ آن با میزان تورم قیمت را ثابت نگه می‌دارند که تجربه نشان داده پس از چند سال یک‌باره فنر آن رها می‌شود و قیمت همه کالاها افزایش می‌دهد. مسکن هم یکی از همان کالاهاست که با افزایش نرخ دلار رشد قیمت را تجربه می‌کند.