ریشه پا نگرفتن بازار حرفه‌ای ساخت‌وساز
محمود اولاد، تحلیلگر ارشد بخش مسکن معتقد است: اگرچه بخش‌خصوصی سهم پررنگی در ساخت‌وسازهای کشور دارد، اما این سهم به صورت غیرحرفه‌ای و انفرادی طی همه سال‌های گذشته شکل گرفته است. او یکی از مهم‌ترین دلایل عدم شکل‌گیری ساخت‌وسازهای حرفه‌ای توسط بخش‌خصوصی را، نبود ثبات در سیاستگذاری بخش ساخت‌وساز کشور می‌داند. او در این گفت‌وگو ضمن برشمردن مهم دلایل شکل نگرفتن حرفه‌ای بازار ساخت‌وساز، نقش دولت و شهرداری‌ها را در کمک به بخش‌خصوصی بررسی می‌کند.
ریشه پا نگرفتن بازار حرفه‌ای ساخت وساز
***
برخلاف سایر کشورهای توسعه یافته که بخش‌خصوصی به صورت حرفه‌ای و نظام مند سهم مهمی در بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن دارد، در ایران بخش‌خصوصی نتوانسته به صورت گسترده و حرفه‌ای به این بازار وارد شود، مهم‌ترین دلایل عدم شکل‌گیری بازار حرفه‌ای ساخت‌وساز در ایران چیست؟
ابتدا لازم به توضیح است که در ایران هم بخش‌خصوصی بیش از ۹۵ درصد ساخت‌وسازهای مسکونی را بر عهده دارد. هرچند، به صورت ساخت‌وساز انفرادی و غیرحرفه‌ای. بنابراین، شاید تاکید بر حرفه‌ای بودن ساخت‌وساز در سوال اهمیتی بیشتر از مشارکت بخش‌خصوصی دارد. عوامل زیادی را می‌توان به عنوان دلائل عدم شکل گیری ساخت‌وساز حرفه‌ای ذکر کرد. عامل اول، مساله بافت شهری، مالکیت و قطعات خرد شهری است. بافت‌های شهری شکل گرفته در طول دوره‌های تاریخی، قرار نیست رها شده و همه ساخت‌وسازهای جدید، در اراضی بایر صورت گیرد چون این موضوع، هم تعدی به زمین‌های کشاورزی و هم استفاده بیش از حد و ناکارآمد از اراضی را به دنبال دارد. بنابراین، باید بافت شهری در طول دوره‌های تاریخی، مورد بهره‌برداری مجدد قرار گیرد، اما این موضوع، مساله ساده‌ای نیست. از یک سو، تفکیک‌های اراضی در گذشته خرد بوده و مالکیت‌های خرد شکل گرفته است که تصمیمات ساخت‌وساز توسط مالکان باید صورت گیرد. عموما شرکت‌های حرفه‌ای تمایل به ساخت به صورت انبوه‌سازی و در مقیاس بزرگ دارند تا از صرفه‌های ناشی از مقیاس برخوردار شوند و از سوی دیگر، تمایل به ساخت در اراضی بزرگ مقیاس و خالی دارند چرا که هزینه استقرار ماشین آلات و تامین مصالح و دپوی آنها برای اراضی بزرگ بسیار راحت تر از اراضی کوچک مقیاس در داخل بافت موجود مسکونی با دشواری در دسترسی است. البته این بدین معنی نیست که سلب مالکیت را در دستور کار قرار داد! بلکه واقع‌بینی در مورد خواست و آزادی انتخاب مالکان از ضروریات برنامه‌ریزی مسکن است. در این خصوص، توجه به این مهم ضروری است که به طور متوسط در هر سال حدود ۵/ ۱ تا ۲ درصد از واحدهای مسکونی موجود، تخریب و نوسازی می‌شوند. بنابراین، نمی‌توان فرض را بر این گرفت که در یک دوره ۱۰ ساله کل یک بافت مسکونی تخریب و براساس ضوابط تراکمی جدید ساخته شوند. این مسئله به قدری مهم است که امروزه در کمبود زمین شهری به‌ویژه در کلانشهرها و کاهش شدید پروانه‌های مسکونی نمود یافته است.
به چه شکلی؟
در شرایطی که به دلیل ساختار هرم سنی جمعیت، رشد خانوارها بسیار بیشتر از رشد جمعیت بود و در واقع، تعداد خانوارها به شدت در حال افزایش بود، تمرکز بر رشد جمعیت و سرانه‌های مسکونی، یکی از ایرادات مهم برنامه‌ریزی مسکن در سال‌های گذشته بوده است. توجه بفرمایید ۹ میلیون جمعیت با بعد خانوار ۴، معادل ۲۵/ ۲ میلیون خانوار می‌شود در حالیکه با بعد خانوار ۳ معادل ۳ میلیون خانوار است. یعنی برای همان میزان جمعیت، ۷۵۰ هزار واحد مسکونی بیشتر لازم است. اگر در نظر بگیریم که در طول ۱۰ سال گذشته، حداکثر ۲۰ درصد واحدهای مسکونی یعنی ۴۵۰ هزار واحد مسکونی موجود، تخریب می‌شود تا ساخت‌وساز جدید در آن صورت گیرد، باید در همین اراضی به دست آمده ۲/ ۱ میلیون ساخته شود تا تازه جواب نیاز همان میزان جمعیت را داشته باشد. اگر به هر دلیلی، میزان تخریب و نوسازی کمتر از این میزان باشد، به‌ویژه ترکیب آن در محلات و مناطق مختلف برای قشرهای مختلف اجتماعی متفاوت باشد، پاسخگویی به نیاز مسکن در همان محدوده قبلی شهر و بدون اضافه کردن به محدوده، با مشکل مواجه خواهد شد.
عامل تاثیرگذار دیگر چیست؟
سیاست تفکیک و واگذاری زمین، در سال‌های گذشته، به‌ویژه در دهه ۶۰، سیاست‌های واگذاری زمین، به شکل قطعات متوسط ۲۰۰ متری به یک یا دو نفر صورت گرفته است. یعنی زمین‌های شهری به صورت تفکیک در اختیار افراد قرار می‌گرفت که خودشان ساخت‌وساز انجام دهند. برخی واگذاری‌ها که به صورت تعاونی‌های مسکونی به شکل بزرگ مقیاس واگذار شده، به دلیل مشکل تضاد اهداف اعضای تعاونی‌ها، عملا باز از طریق تعاونی‌ها به قطعات تفکیک و به افراد واگذار می‌شد و کمتر به صورت پروژه بزرگ مقیاس مورد ساخت و ساز قرار می‌گرفت. به‌ویژه اینکه، چون اعضا با اهداف مختلف (برخی با هدف تامین سرپناه و برخی یک سرمایه‌گذاری سودآور) در تعاونی‌ها حضور داشتند و در نتیجه پرداخت‌های نامنظم اعضا، مشکل طولانی‌شدن فرآیندهای ساخت‌وساز را به همراه داشت. این موضوع نیز باعث ناکارآمدی ساخت و سازهای بزرگ مقیاس شرکت‌های تعاونی و در نتیجه عدم شکل‌گیری شرکت‌های قوی و حرفه‌ای ساخت‌وساز شد. علاوه بر این دو عامل، شهرک‌سازی و شهرهای جدید هم که قصه جداگانه خود را دارد. در شهرهای جدید نیز، سیاست‌ها حمایت‌کننده شکل‌گیری شرکت‌های بزرگ و حرفه‌ای ساخت‌وساز نبوده، بلکه عمدتا ساخت‌وسازهای رانتی دولتی یا تفکیک و واگذاری به اشخاص یا تعاونی‌ها در دستور کار قرار داشته است.
سیاستگذاری چه تاثیری بر مشکلات این بخش داشته است؟
اتفاقا یکی از مهم‌ترین دلائل عدم شکل‌گیری ساخت‌وسازهای حرفه‌ای و ایجاد شرکت‌های حرفه‌ای ساخت‌وساز نیز، عدم ثبات در سیاست‌های بخش مسکن و وجود ریسک و عدم قطعیت‌های زیاد در مقابل این شرکت‌ها بود.
در حال حاضر یکی از مهم ترین مشکلات بازار مسکن، کمبود عرضه در این بخش است. برای ایجاد تعادل در این بخش، چه باید کرد؟ بخش‌خصوصی در این میان چه نقشی می‌تواند بر عهده بگیرد؟
به نظر می‌رسد اشکال اصلی در کمبود عرضه زمین، متوجه بخش شهرسازی است. طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها، کمترین توجه را به مباحث قوانین و مقررات حقوق مالکیت دارند. گویی در خلاء تصمیم‌گیری می‌کنند و هرچه روی نقشه‌ها می‌آورند، مالکان موظف به اجرا هستند. قوانین و مقررات ناظر بر تهیه این طرح‌ها نیز بسیار محدودکننده است. حفظ کاربری اراضی کشاورزی، بعید است که مورد خواست عموم نباشد، اما در مناطقی که فشار تقاضای زمین مسکونی و بزرگ شدن شهر وجود دارد و تمام اراضی پیرامون شهر نیز به اراضی کشاورزی بسته است، دستور به صرفا استفاده از تراکم ساختمانی و ساخت‌وساز بلندمرتبه، تا حدودی پاسخگوی مسئله است ولی همه مساله را حل نمی‌کند، چرا که قرار نیست در طول ۱۰ سال بخش زیادی از شهر تخریب و نوساز شود. باید دید سرعت رشد تعداد خانوارها و نیاز به واحدهای مسکونی، با نرخ تخریب و نوسازی همخوانی دارد یا نه؟ اگر سرعت رشد خانوارها بیش از نرخ تخریب و نوسازی باشد، عدم توسعه فیزیکی شهرها، منجر به کمبود عرضه زمین و رشد قیمت زمین شهری خواهد بود تا نرخ تخریب و نوسازی را تحریک به افزایش کند. هرچند، این موضوع از این جهت که ضریب تخریب و نوسازی را افزایش داده و سرعت ساخت و ساز در داخل محدوده را بیشتر می‌کند، خوب است، اما افزایش قیمت زمین و مسکن را به دنبال دارد. بنابراین، باید بین حفظ کاربری اراضی کشاورزی و افزایش قیمت زمین و مسکن، به یک بهینه‌سازی پرداخت.
از سوی دیگر، ضوابط مالی مناسب برای اصلاح ساختار رانتی برنامه‌ریزی شهری به‌ویژه تفاوت رانت شهری در مناطق و محلات مختلف شهر برقرار کرد. عاملی که در اثر کم توجهی به آن در ۱۰ سال گذشته، حجم وسیع ساخت‌وسازها را به سمت مناطق خاصی از شهرها گسیل کرده و نوع خاصی از ساختمان‌های لوکس را باعث شد که امروزه تحت عنوان واحدهای خالی مطرح می‌شوند و در مقابل، بخش مهمی از شهر، از سرمایه‌گذاری برای تولید مسکن بازماند یا با سرعت تخریب و نوسازی بسیار پایین‌تری مواجه شد.
مهم‌ترین موانع بخش‌خصوصی برای حضور پررنگ در بازار ساخت‌وساز چیست؟ آیا برای رفع این موانع نیازمند تغییر قوانین هستیم؟
در حال حاضر، مهم‌ترین مانع را نه در حضور پررنگ، بلکه در حضور گزینشی باید دید. در سال‌های گذشته، همان‌طور که بیان شد، به دلیل تفاوت رانت مناطق شمال و جنوب شهر، عمده تمرکز سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در ساخت‌وساز، در شمال شهر اتفاق افتاد. امروزه، در شمال شهر، کمتر زمینی برای ساخت می‌توان یافت. رشد بسیار بالای قیمت زمین کلنگی نسبت به قیمت آپارتمان در این مناطق، گویای این موضوع است. بنابراین، سرمایه‌گذاران در شمال شهر، زمینی برای سرمایه‌گذاری پیدا نمی‌کنند. در جنوب شهر هم، به دلیل رانت بسیار پایین، حاشیه سود ضعیف تر، خرد مالکی و مشکل رضایت شمار زیادی از مالکان برای تجمیع و ساخت‌وساز، هزینه‌های بالای حمل و دپوی مصالح به دلیل ضعف شبکه‌های ارتباطی و …، باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران کمتری به این مناطق وارد شوند.
در کنار این موضوع، باید به یکی از بزرگ‌ترین موانع که نه تنها برای تولیدکنندگان مسکن، بلکه در مقابل هر نوع کسب و کار دیگری است و همین باعث وضعیت وخیم فضای کسب و کار ایران شده است، پرداخت. آن هم طولانی بودن فرآیند کسب مجوز و پروانه ساخت، مشکلات مالیاتی و بیمه تامین اجتماعی و … را یاد کرد. این موضوع به قدری مهم است که فساد قابل توجهی را نیز در این بستر موجب شده است.
دولت چه کمکی می تواند برای رفع این موانع داشته باشد؟
بهبود فضای کسب‌وکار، اصلاح ساختار مالیاتی و بیمه‌ای به نفع تولید، کاهش زمان اخذ پروانه از ۶ ماه به کمتر از ۱ ماه، اصلاح ساختار رانتی برنامه‌های شهری و در کنار همه این موارد، تسهیلگری بین مالکان و سرمایه‌گذاران.
به جز پرداخت تسهیلات، گزینه جدید و عملیاتی پیش روی دولت برای تشویق بخش‌خصوصی در راستای کمک به جریان عرضه مسکن چه می‌تواند باشد؟
تسهیلات کمترین نقش را در این موضوع دارد. به نظرم دلیل اینکه در سال‌های اخیر، هیچ استقبال معناداری از سیاست‌های تسهیلات بانکی دولت صورت نگرفت، ناظر بر همین موضوع است.
با توجه به تجربه سایر کشورها، آیا ورود شهرداری‌ها به عنوان دولت محلی با ابزار بخش‌خصوصی می‌تواند به بهبود جریان ساخت‌وساز کشور به ویژه کلانشهرها کمک کند؟
هرچند دست و پای شهرداری‌ها در ایران بسیار بسته است و عنوان کردن آنها به عنوان دولت محلی به شوخی بیشتر شبیه است، با این حال، شهرداری‌ها نقش مهمی هم در کاهش دوره صدور پروانه و هم در تسهیلگری بین مالکان و سرمایه‌گذاران می‌توانند برعهده بگیرند.
در حال حاضر با توجه به رونق بازار سرمایه آیا بخش‌خصوصی می‌تواند از فرصت این بازار به نفع خود استفاده کند؟
در کنار همه موارد فوق، شرایط بی‌ثبات اقتصاد ایران در کنار فرآیند زمان بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن قابل توجه است. امروزه، افراد دنبال کسب سود در کمترین زمان و خروج سریع از بازارها هستند. بنابراین بازارهایی که نقدشوندگی بالاتری داشته باشند و در عین حال، سرمایه‌گذاری در آن قید زمانی کمتری داشته باشد، در اولویت هستند. به نظر می‌رسد تا زمانی که ساختار اقتصادی کشور، چنین فضایی را القا می‌کند، صحبت از سرمایه‌گذاری تولیدی چه در بخش مسکن و چه در بقیه تولیدات، محلی از اعراب ندارد.
