سرنوشت ساختمان‌های نافرجام در کوه‌های پایتخت

ساخت‌وسازهای خارج از تراز مجاز ساختمانی در شهر تهران که بیش از دو دهه در کوه‌های غرب پایتخت در قالب مگاه‌پروژه در جریان است با هماهنگی مدیریت شهری تعلیق شده است.

تعلیق ساختمانی در کوه‌های پایتخت

مگاپروژه ارتفاعات غرب پایتخت شامل مجتمع‌های آموزشی-فرهنگی(دانشگاه)، تفریحی و اقامتی(هتل) و مراکز تحقیقاتی است که از ابتدای دهه ۷۰ عملیات ساخت آن آغاز و در نیمه دهه ۸۰ بخش قابل‌توجهی از آن به شکل کامل قابلیت بهره‌برداری آموزشی پیدا کرد و در اوائل دهه ۹۰ بخشی از کاربری اقامتی به مرحله بهره‌برداری رسید.

بررسی‌های کنونی از وضعیت این مگاپروژه در کوه‌های غرب شهر تهران نشان می‌دهد: در حالی که صفر تا ۱۰۰ این مگاپروژه تکمیل نشده و طرح‌های توسعه پیش‌بینی شده در قالب نقشه اولیه هنوز به‌صورت کامل اجرایی نشده اما در واقعیت عملیات ساختمانی در بخش‌های باقی‌مانده از پروژه تعلیق(توقف تا اطلاع ثانوی) شده است. هرچند از آنجاکه موقعیت این مگاپروژه در کوه‌های غرب تهران به‌گونه‌ای است که با چشم غیرمسلح در نقاطی از مناطق ۲ و ۵ قابل رویت است و ممکن است برای برخی از شهروندان این تصور ایجاد شود که عملیات ساختمانی در بخش‌هایی از آن همچنان در جریان است اما نتایج بررسی‌ها، تحقیقات و استعلام‌ها از مدیریت شهری پایتخت حاکی از آن است که دست‌کم در ماه‌های اخیر هیچ پیشروی ساختمانی در زیر‌پروژه‌های این مگاپروژه‌ها انجام نشده و کل عملیات اجرایی فعلا در تعلیق و در بخش‌هایی که به بهره‌برداری رسیده‌اند در حال خدمات‌رسانی هستند.

به‌نظر می‌رسد دو علت اصلی منجر به تعلیق عملیات ساختمانی در بخش‌های باقی‌مانده از این مگاپروژه شده است. اول آنکه گفته می‌شود بخش‌هایی از این مگاپروژه فاقد پروانه ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری است و نکته دوم که باعث تعلیق این پروژه شده، این است که در تراز ممنوعه برای ساخت‌وساز قرار دارد.

منظور از تراز ممنوعه ارتفاعاتی از کوه‌های تهران است که با توجه به ضوابط بالادست ساخت‌وساز در محدوده آنها ممنوع و باید به کاربری «فضای سبز و طبیعت‌گردی» اختصاص پیدا کند.

این تراز در فاصله دره فرحزاد تا کن و در نهایت تا ارتفاعات منتهی به منطقه ۲۲ تهران، تراز ممنوعه بین ۱۴۰۰، ۱۶۰۰ و ۱۸۰۰ متر، تعریف شده است. مطابق متن صورتجلسه ۳۴۹ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران در سال ۸۱ که تراز ممنوعه برای ساخت و ساز در شمال‌غرب پایتخت را به‌طور کامل و دقیق تعیین کرده است، کلیه اراضی واقع در شمال خط محدوده شهری تهران به کاربری «فضای سبز و طبیعت‌گردی» اختصاص دارد. هر چند این صورتجلسه به سال‌های بعد از احداث فاز اول واحد علوم و تحقیقات برمی‌گردد، اما در متن صورتجلسه به مصوبات صورتجلسات ۶۶ و ۱۲۲ همین کمیسیون اشاره شده که مشخص می‌کند «خارج از خط محدوده شمالی شهر تهران، جزو پهنه G یا همان حفاظت سبز و مخصوص طبیعت‌گردی است». براساس این صورتجلسه، خط محدوده شهر تهران در شمال شهر از شرق تا مسیل حصارک بر تراز ۱۸۰۰ و از حصارک تا مسیل کن بر تراز ۱۶۰۰ و از مسیل کن به سمت غرب بر تراز ۱۴۰۰ تعیین و تثبیت شده است.

جالب آنکه گروهی از کارشناسان مدیریت شهری معتقدند نقاطی از کوه‌های شمال غرب تهران که مگاپروژه آموزشی-اقامتی در آن ایجاد شده در تراز ۲ هزار متر از سطح دریا قرار دارند. به این معنی که ساختمان‌های ایجاد شده بسیار بالاتر از کف ارتفاع ممنوعه برای فعالیت ساختمانی است.

هرچند که هیچ کدام از این موارد به شکل صریح از سوی شورای عالی شهرسازی، شهرداری و سایر دستگاه‌های ناظر و مسوول حسن اجرای ضوابط ساخت‌وساز اعلام نشده و همین موضوع باعث شده سرمایه‌گذاران ساختمانی دست به ساخت پروژه‌هایی بزنند که روند ساخت و بهره‌برداری آنها تا سالیان متمادی با مشکلات جدی مواجه هستند.

به همین دلیل هم این مگاپروژه که در دهه ۷۰ و ۸۰ استارت خورده و به مرحله اجرایی رسیده؛ اکنون در دوره جدید مدیریت شهری به دلیل مغایرت آن با بخش‌هایی از ضوابط ساختمانی بالادست، تا زمان تعیین تکلیف تعلیق شده است. گروهی از کارشناسان معتقدند این مگاپروژه به شکل غیرقانونی ساخته نشده بلکه از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به‌عنوان عالی‌ترین نهاد در حوزه تدوین و تصویب ضوابط شهرسازی دارای مجوز است اما در مقابل مدیریت شهری در سال‌های اخیر در مقاطعی سعی کرده به مجوزی که شورای عالی شهرسازی در این خصوص تصویب و صادر کرده دسترسی پیدا کند اما هنوز چنین امکانی فراهم نشده است. بنابراین چگونگی صدور مجوز برای این مگاپروژه در هاله‌ای از ابهام قرار دارد و همین موضوع نیز یکی از موانع پیشرفت و البته تعلیق فعلی را برای آن ایجاد کرده است.

اما فارغ از تعلیق این پروژه، یک پیام مشخص از این مگاپروژه و مواردی دیگری از این نوع پروژه‌های ساختمانی نافرجام دریافت می‌شود. به‌طوری‌که محل تولد تمامی این پروژه‌های نافرجام، جایی غیر از شهرداری است. به تعبیر دیگر درست است که این نوع از پروژه‌های نافرجام از شهرداری مجوز ندارند اما از مراجع موازی همچون کمیسیون ماده پنج، شورای‌عالی شهرسازی، امضاهای طلایی در مدیریت شهری یا دولت، مجوز آغاز عملیات ساختمانی خود را دریافت می‌کنند.

اما تجربه این شکل از ساخت‌وسازهای نافرجام نشان می‌دهد چون از مرجع اصلی صدور پروانه ساختمانی یعنی شهرداری مجوز ندارند و فرآیند ساخت‌وساز به دلیل گستردگی پروژه به‌طور معمول چندین سال زمان می‌برد، در هر مقطعی به دلیل تغییر مدیریت شهری و سایر سیاست‌های شهرسازی، سازنده یا بهره‌بردار با مشکلات جدی مواجه می‌شود.

نمونه‌های این نوع از پروژه در مجموعه شهری تهران قابل توجه است. علاوه بر مجتمع فرهنگی-اقامتی کوه‌های غرب تهران، برخی مال‌های منطقه ۲۲ و مناطق یک تا پنج، برخی برج‌های مسکونی منطقه ۲۲ و محدوده‌هایی از شمال منطقه ۲، یکسری از ساختمان‌های اداری در مرکز تهران، یک هتل در یکی از شهرستان‌های شرقی پایتخت و… از جمله مواردی هستند که اغلب به دلیل نداشتن مجوز آغاز کار، در فرآیند اجرایی و بهره‌برداری با مشکل روبه‌رو هستند.

در حال حاضر نیز مواردی در شورای عالی شهرسازی و معماری مطرح است که اگر نظر مدیریت شهری جلب نشود حتی در صورت صدور مجوز انجام توافقات در این نهاد، در آینده می‌تواند پروژه را با مشکلاتی مواجه کند. در این میان یک موضوع درخصوص ساخت‌وساز محدوده دانشگاه علوم تحقیقات وجود دارد. گروهی معتقدند از آنجاکه این مرکز فرهنگی-اقامتی در حریم تهران واقع شده بنابراین به صدور مجوز از سوی شهرداری نیازی ندارد اما تجربه نشان داده که پیگیری صدور مجوز از طریق زیرمجموعه‌های حوزه حریم مدیریت شهری پایتخت می‌تواند سرمایه‌گذار را در به نتیجه رساندن این نوع از پروژه‌ها کمک کند.

مسیر رفع تعلیق از مگاپروژه غرب تهران

بررسی‌ها در مورد مسیر رفع تعلیق از مگاپروژه کوه‌های غرب تهران، دو گزینه را مطرح می‌کند. گزینه اول پرداخت مبالغی در قالب عوارض به مجموعه مدیریت شهری است. در این خصوص برآوردهای اولیه چند ده میلیارد تومان را مطرح کرده است. گزینه دوم نیز که به نظر می‌رسد بیشتر مدنظر مدیریت شهری قرار دارد این است که به دلیل قرارگیری این محدوده در زیرپهنه فضای سبز و تعریف کاربری آن به نفع عموم شهروندان، شهرداری به دنبال آن است که بخش‌هایی از مگاپروژه قابلیت بهره‌برداری برای عموم شهروندان را داشته باشد. تله کابین این مجتمع از جمله گزینه‌هایی است که می‌تواند امکان بهره‌برداری عمومی برای آن ایجاد شود. نکته مهم درخصوص مشکلات بهره‌برداری از این مجتمع آن است که به دلیل عدم توافق مدیریت شهری و سرمایه گذار، امکان بهره‌برداری کامل از کاربری‌های ایجاد شده(همچون هتل) فراهم نیست و همین موضوع بیشترین آسیب را به هدف نهایی بهره‌برداری از پروژه می‌زند.