بخش مسکن از اواسط سال ۱۳۹۲ تا ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ از یک طرف بنا به دلایلی همچون رکود در کل اقتصاد، نرخ بالا سود بانکی و جذب بخش قابل‌توجهی از نقدینگی ازسوی بازار پول، حجم زیاد خانه‌های خالی و قفل شدن منابع مالی در این خانه‌ها و… با کاهش در حجم فعالیت‌های واقعی و ساخت‌و‌ساز مواجه شده بود و از طرف دیگر با کنترل انتظارات تورمی، شاخص‌های قیمتی در بازار خرید و فروش مسکن و اجاره با ثبات نسبی مواجه بود.
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در یادداشتی
نوشت: به‌طوری‌که در این دوره، قیمت مسکن سالانه
حدود ۱۰درصد و شاخص اجاره بها حدود ۱۳درصد افزایش یافته است. در صورتی‌که در
بازه زمانی بلندمدت بین سال‌های ۱۳۷۰ تا پایان سال ۱۳۹۶ نرخ رشد سالانه اجاره بها
و قیمت مسکن حدود ۲۰درصد بوده است.
ولی از ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ در حالی‌که پیش‌بینی می‌شد شاخص‌های
قیمت در بازار مسکن با شیب ملایمی افزایش یابند، به دلیل برخی تغییر و تحولات
روی داده در فضا بین‌المللی علیه کشورمان و به تبع آن افزایش قابل‌توجه نرخ ارزو
تغییر انتظارات تورمی، شاخص‌های قیمت در عمده بازارها از جمله بازار مسکن و اجاره،
به‌طور نسبی با افزایش مواجه شدند.
براین اساس و با لحاظ برخی چالش‌های موجود در بخش مسکن از جمله وجود
تقاضا سوداگرانه به‌خصوص در حوزه زمین، عدم تطابق الگو عرضه و تقاضا مسکن و…، برای تعادل‌بخشی و ایجاد ثبات نسبی در
بازار مسکن، راهکارهایی ازسوی کارشناسان وزارت راه‌و‌شهرسازی اندیشیده و برای اخذ
نظر متخصصان و فعالان حوزه مسکن ارائه شد و مقرر است با توجه به نظرات اخذ شده،
بسته اجرایی مربوطه، تهیه و پس از تایید و تصویب مراجع ذی‌صلاح، اجرا شود.
ضمنا همزمان با تحولات روی داده در قیمت مسکن و اجاره بها، برخی اشخاص
از حوزه‌های مختلف، به ارائه راهکارهایی همچون قیمت‌گذاری پرداختند که این راهکارها
با توجه به شرایط ویژه بخش مسکن همچون غیرهمگن بودن واحدهای مسکونی موجود، ضمن این‌که
غیراجرایی هستند و زمینه بروز فساد را مهیا می‌کنند، در میان مدت و بلندمدت منجر
به خروج سرمایه‌گذاران و فعالان از حوزه مسکن و به تبع آن ایجاد عدم تعادل در عرضه‌وتقاضا
و افزایش شدیدتر قیمت مسکنمی‌شوند. مضافا این‌که راهکارهایی همچون قیمت‌گذاری،
حقوقمالکیت را نیز با خدشه مواجه می‌کنند.
بنابراین در راهکارهای ارائه شده از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی سعی شده
است ملاحظاتی همچون عدم تخطی از اصول و قواعد بازار، عدم ورود دولتبه حوزه تصدیگری
و اجرا در حوزه مسکن، رعایت حقوق مالکیت و به‌طور کلی پرهیز از رفتار هیجانی
مدنظر قرار گیرد. زیرا کارشناسان این حوزه معتقدند اجرای هرگونه راهکاری
بدون لحاظ موارد فوق، هرچند ممکن است در کوتاه مدت برخی از مشکلاتحوزه مسکن
را تا حدودی حل کند. ولی همان‌گونه که ذکر شد، می‌توانند در بلندمدت منجر به ایجاد
عدم تعادل شدید در بخش مسکن و افزایش قیمتبیشتر در این بخش شوند.
با در نظر گرفتن مباحث و ملاحضات فوق‌الذکر، بسته‌ای مشتمل بر ۹
راهکار با رویکرد حمایت از تولیدواحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگو
مصرف، حمایت از مستاجران، کنترل سوداگری در بازار زمین، تقویت بازار پیش فروش، تسریع
در اجرا برنامه بازآفرینی و نوسازی بافت‌های فرسوده و افزایش رقابتدر بازار
مسکن و… تهیه شد که هدف کلان آن حمایت از سمت عرضه به منظور تعادل بخشی به بازار
مسکن و ایجاد تحرک در فعالیت‌های حقیقی حوزه مسکن با استفاده از ابزارهای مختلف
است.
نکته مهم درخصوص بسته فوق‌الذکر این است که نمی‌توان انتظار داشت با استفاده
از این بسته همه مسائل و مشکلات حوزه مسکن حل‌وفصل شود زیراکه اصولا سهم بالایی از
مشکلات این حوزه، متاثر از شرایط کلان اقتصادی همچون نرخ رشد بالا نقدینگیو
به تبع آن وجود تورمعمومی بالا، رشدپایین درآمد ملی و عدم افزایش
مطلوب درآمدخانوار، مشکلات حوزه بانکی و هزینه بالا تامین مالی در کشور، عدم
وجود فضا مناسب کسب‌و‌کار و غالب بودن فضای سوداگری در اقتصاد کشوراست و
بدون حل این مسائل در فضا کلان اقتصادی کشور نمی‌توان از بخش‌های مختلف اقتصادی
کشور از جمله بخش مسکن، انتظار کنترل نوسانات و ثبات قیمتی پایدار را داشت.
با این وجود سعی شده است در ادامه اقدامات و سیاست‌های قبلی حوزه
مسکن، البته با مدنظر قراردادن برخی از اولویت‌ها در شرایط جدید اقتصادی حاکم بر کشور،
با استفاده از ابزارهای پولی، مالی و… از مشکلات حوزه مسکن کاسته شود. در این
راستا از جمله ابزارهای مدنظر این بسته، استفاده از مشوق‌های مالیاتی و تسهیلاتی،
اصلاح قانونپیش‌فروش ساختمان و استفاده از آن برای تقویت همزمان عرضه و
تقاضا بازار مسکن، به‌کارگیری مشوق هایی برای افزایش طول دوره قراردادهای اجاره
واحدهای مسکونی، استفاده از مالیاتبر عایدی سرمایهزمین، استفاده اهرمی
از منابع بودجهعمومی، توسعه‌ای کردن بانک مسکن و استفاده از آن برای اجرا
سیاست‌های دولت، استفاده از زمین‌های دولت و شرکت‌های وابسته به دولت در درون
شهرها و راه‌اندازی بازارگاه و سامانه‌های الکترونیکی است.
ولی نکته قابل‌توجه این است که اجرا برخی از راهکارهایِ مد نظر،
نیازمند همکاری دستگاه‌هایی همچون سازمان امور مالیاتی، بانک مرکزی، سازمان برنامه
و بودجهو… است و امید می‌رود با همکاری دستگاه‌های مذکور و پیگیری وزارت راه‌و‌شهرسازی،
در یک بازه زمانی قابل قبول از مشکلات حوزه مسکن کاسته شود.
