صما- تأمین مالی برای نوسازی بافتهای فرسوده از اهمیت زیادی برای دولت و شهرداریها برخوردار است؛ از طرف دیگر مشوقهای لازم برای نوسازی این بافتها توسط مراجع ذیصلاح تعیینشده است؛ ازیکطرف پایین بودن هزینههای مجوز ساخت و از طرف دیگر وامهای کمبهره و کمکهای بلاعوض.
چندی پیش در گزارشی که مرکز پژوهشهای مجلس در خصوص معضلات
نوسازی بافتهای فرسوده منتشر کرد، به مشکلات این کار و علیالخصوص نادیده گرفته
شدن حقوق مالکان این زمینها در فرآیند نوسازی اشاره نمود.
ما به دنبال ارائه راهکار
عملیاتی برای تأمین مالی بافتهای فرسوده با مشارکت عموم مردم (اعم از مالکان بافتها
و عموم سرمایهگذاران در جامعه) هستیم. با عملیاتی سازی این راهکار همفشار روی
سیستم بانکی کاهش یابد و هم حقوق مالکین این بافتها رعایت شود. پیشنهادی که در
این قضیه بهطور مشخص مطرح میشود صندوق سرمایهگذاری تملک زمین و ساخت است. صندوق
سرمایهگذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت باهدف جلب مشارکت مالکان و سرمایهگذاران
در تملک و تنظیم مجدد زمینهای درون بافتهای فرسوده تأسیس میشود.
در این نوع صندوق یک ارگان عمومی که قصد نوسازی یک بافت فرسوده را
دارد و برای نوسازی بافت مربوطه ناچار به تملک زمینهای آن بافت است، برای تأمین
منابع مالی لازم برای تملک زمین مذکور (و پرداخت وجه مطابق قیمت کارشناسی به
مالکان زمین) اقدام به تأسیس این نوع از صندوقها کرده و با انتشار واحدهای سرمایهگذاری
در بازار بورس یا فرا بورس، منابع لازم را از این طریق فراهم میکند. همچنین با
توجیه ساکنین بافتها، به مالکینی که قصد ماندن در پروژه و تحویل واحدهای نوساز رادارند،
معادل ارزش ملک آنها واحد سرمایهگذاری به آنها ارائه میکند.
بهطورمعمول تملک زمینهای مذکور مدتزمانی طول خواهد کشید و دراینبین
سرمایهگذاران این صندوقها از تغییرات قیمت زمین در طی این سالها و نیز ارزش
فعلی عایدات آتی ناشی از نوسازی آن بافت فرسوده که به ارزش زمینهای مذکور خواهد
افزود، بهرهمند خواهند شد.
در ادامه کار و پس از تملک و تجمیع زمین، منابع مالی لازم برای ساخت
از طریق صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان (که میتواند بهصورت مستقل راهاندازی
شود یا در ادامه فعالیت همین صندوق به کار خود ادامه دهد و دارندگان واحدهای
سرمایهگذاری صندوق سرمایهگذاری تملک و تنظیم مجدد زمین بهعنوان آورنده زمین بوده
و سهم آنها از پروژه همان واحدهای سرمایهگذاری است که در ابتدا در اختیار داشتهاند)
در انتهای تکمیل پروژه، معادل ارزش واحدهای سرمایهگذارید در اختیارشان از
واحدهای ساختمانی ساختهشده به آنها ارائه کرد (قابلیت تبدیل واحدهای سرمایهگذاری
به واحدهای ساختمانی ساختهشده).
از طرف دیگر به دلیل اینکه
واحدهای سرمایهگذاری صندوق مذکور در بازار بورس و یا فرا بورس معامله میشود،
مالکین میتوانند با خرید واحدهای سرمایهگذاری صندوق مذکور سهم خود را در پروژه
افزایش داده و یا در صورت نیاز به پول واحدهای تحت اختیارشان را بفروشند.
ازآنجاکه در مورد صندوق سرمایهگذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت و
صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان، امکان تعریف یک حداقل سود تضمینشده در آنها
وجود خواهد داشت، دولت، شهرداریها و سایر مراجع ذیصلاح میتوانند برای حمایت از
این طرح، یک حداقل سود تضمینشده برای سرمایهگذارانی که تا انتها در این سرمایهگذاری
باقی بمانند، تعریف کند.
اهمیت این نهادهای مالی (خصوصاً صندوق سرمایهگذاری تملک و تنظیم مجدد
زمین و صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان) در این است که اولاً منافع مالکین زمین
(ساکنین بافتهای فرسوده) به دلیل تخصیص واحدهای سرمایهگذاری این صندوقها به
آنان رعایت خواهد شد.
مضاف بر اینکه سایر سرمایهگذاران خرد با سرمایههای اندک (و یا
ساکنین قبلی این بافتها در صورت داشتن وجوه مازاد)، توان ورود به این سرمایهگذاری
را خواهند داشت. همچنین امکان وجود معامله اوراق این صندوقها در بورسی فرا بورس
به سرمایهگذاران این امکان را میدهد که در صورت تمایل بهنقد کردن واحدها در
زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام دهند.
بهعلاوه با تأسیس و آغاز به فعالیت این صندوقها، فشار سازندگان روی
سیستم بانکی برای تأمین مالی بخش مسکن کمتر میشود و تأمین مالی بخش مسکن از تأمین
مالی بدهی محور به سمت تأمین مالی مشارکتی (آنهم با مشارکت عموم سرمایهگذاران و
از طریق بازار سرمایه) حرکت خواهد کرد.